文档介绍：该【厦门海沧房地产市场调查报告 】是由【1781111****】上传分享，文档一共【13】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【厦门海沧房地产市场调查报告 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。:..概况:海沧于1989年5月经国务院批准设立海沧投资区,2003年8月厦门市进行区划调整后设立海沧行政区。海沧作为中国大陆最早设立,面积最大的台商投资区,截止2003年12月海沧已累计完成社会固定资产投资308亿元,引进内外资企业612家,,。人口现状:,预计海沧的人口规模到2010年为40万,到2023年为70万人。其中新阳片区为26万人,东孚片区为8万人南部片区(包括海沧港区,南部工业区,海沧新市区排头片区及蔡尖尾山南)为36万。规划范围:,函盖整个海沧。海沧新城规划总面积9平方公里,南起嵩屿,北接海沧大桥,东接海沧大道,,围绕一平方公里的内湖共同构筑西海域海滨地带最具魅力的滨海观光休闲旅游区!规划目标将划分为中心商业区、会展区及海滨休闲区、湖滨小城区、行政与教育中心区、体育与娱乐中心区、文化中心区、商圈与市集区、湖西住宅区、上城住宅区、诗之岛、海沧海滨公园、自然资源与科学博物馆、社区资源中心、海沧科技中心等14个功能分区。各功能区将充分利用海沧优越的海湾风光,围绕着海湾和内湖来建造。未来海沧将是厦门大版图最耀眼的观光旅游中心,高尚居住中心,商务金融中心!不再是简单的生活区,具有完整的城市格局规划。新城内部将构筑一个一平公里的内湖,内湖的东侧的东屿中心区将集休闲,文化以及金融,商贸为一体;内湖西侧则是今后海沧的行政中心区,内湖的水体与外侧西海域海体将有机会融合,构筑类似江南水乡,威尼斯水城的空间意境,整体上将突出“水”特色,规划中海沧新城将是一个:21世纪“新水城”。规划建设助推岛外发展:海沧大桥的建成通车,缩短了海沧、厦门本岛的交通距离,直接带动了海沧房地产市场的第一波起飞,海沧新城的规划带来了海沧楼市的第二波提升。由美国SWA公司担纲的海沧新城规划极大提高了海沧土地的价值,环内湖区域的房地产在这两年里价格上涨惊人。海沧新城规划中心区的核心岛屿是未来海沧新城的金融、贸易中心,其东面6公里长的海沧大道构成了美丽:..1平方公里的内湖。未来这里伫立起的商业住宅建筑将彻底抹去岛内岛外的差距。区域价格基本走势分析:同岛内房地产相比,海沧的房价的快速上涨期是从2002年到2003年。海沧的房价在2000年前还处于1500元/平方米至1800元/平方米的价位,但自从2000年底海沧大桥通车后,海沧房地产的发展开始回升,销售量和价格一直在平稳上升,去年海沧的一些楼盘,已经突破4000元大关。海沧楼市在2004年岁末表现得相当活跃,汇景蓝湾、星园美第、印象?尖沙咀、未来橙堡、薪领秀、翠湖名珠相继开盘;而刚刚获评上中国最具投资潜力的顶级豪宅一一未来海岸三期碧海湾,则延续了海沧引领岛外地产高品质人居社区的样板,其近期推出的阿罗海大街更是引来投资者的青睐。2004年的海沧房地产市场注定热闹纷呈,各个楼盘争相推出,或动工,或开盘,价格也一路上扬,直至12月份,商品房的平均价格每平方米达到3269元。今年年初海沧的市场比去年更为红火,第一季度的成交量是去年同期的四倍,从房管局统计的数据来看今年第一季度海沧的均价为4020元/平方米。)项目位于海沧兴港路,兴港花园正对面。处于海沧新城区的中心位置。2)项目概况小区建筑由4栋小高层,6栋组层组成,普通层高和挑高5米的户型组成。该项目占地面积10900平方米。总建筑面积20000平方米。总共有住宅200户,店面60户。工程进度现在已经地上2层估计6月份可以签合同,明年就可以交房。3)面积配比分析户型面积户数2房83————123平方米804房87平方米(挑高5米)50楼中楼108——109平方米8店面20——56平方米60本项目的主力户型是3房为主,面积103——123平方,配有两房,迷你楼中楼和挑高户型。针对工薪阶层的和投资者设计的。4)价格分析:..价格2房3房3900元/平起价4房(挑高)5000元/平起价楼中楼4100元/平起价店面5000——130000元/平本案的平均单价普通户型的4100元/平,挑高户型的5300元/平,在目前海沧在售的项目中应该算是最高价(除未来海岸),因为该项目开始认购的时候正好是海沧没有新项目在出售,而且又是整体房价在上升的时候推出。为此该项目的定价较高,再次的话该项目可以更名应此也吸引了一大批的炒房者。从目前的90%销售率来看这个价格购房者大多可以接受。5)客户分析从来访和定购的客户来看大多都是第一次买房自住或者是来投资的。公务员,工薪阶层的占了多数。从区域来看的话基本是都是闽南地区的居多。?橙堡1)项目位于厦门出口加工区兴港路和沧五路的交叉口。2)小区一期建筑是由12栋多层组成,并且有带普通装修和精装修。是海沧第一个小户型项目。该项目的总占地面积45055平方米。总建筑面积12万平方米。其中一期的建筑面积3万平方米。总共有住宅937户。店面75个。,目前正在进行内部装修,。3)面积配比分析户型面积户数1房25-43平方米937店面20-90平方米75该项目全部都是单身公寓,其主力面积是30平方米和38平方米,针对投资:..4)价格分析户型价格1房普通装修3300元/平起价1房精装修3600元/平起价店面3988——5688元/平本案的平均单价3600元/平,但是总价10万元起价,首付才三四万很多人都能接受这个价格。很多其实都是冲着这个首付来的。所以本案的销售进展的比较顺利,从开盘到现在已经售出了85%左右。5)客户分析从来访和定购的客户来看大多都投资客,极少数的白领买来自住。从定购的客户来看的大部分都是工薪阶层,而且基本上都是从厦门过来购买的,因为像这样小户型的房子在岛内已经快绝版了。)项目位于兴港路和建港路交汇处。2)项目概况:小区建筑由5栋多层,3栋12层的小高层组成。项目的占地面积12000平方米,建筑面积25000平方米。总共有住宅289户,店面54户。去年的10月开盘到现在已经销售了92%,现在已经封顶,。3)面积配比分析户型面积户数1房55平方米152房88——95平方米803房100——135平方米110楼中楼120——205平方米30店面29——110平方米54该项目的主力户型是3房,面积89——135总价40万左右,针对住家设计的。4)价格分析户型价格1房3500——4200元/平2房3100——4100元/平:..房3100——3900元/平楼中楼3600——3900元/平店面未定本案的均价3800元/平在嵩屿这个区域来说的这个价格算是很高的价格,但是该项目位于名校附近,很多家长为了小孩子读书也就买到这里来大多数的客户都能接受这样的价格。5)客户分析从来访和定购的客户来看大多都买来自己住,因为该项目旁边有外国语学校,北师大附中,很多家长考虑到小孩子要读好的学校因此都买在这里。还有这里的老师为了上班方便也买在这里。4汇景蓝湾1)项目位于海沧嵩屿外国语学校斜对面。2)项目概况:小区建筑由两栋小高层的组成。其中A栋为挑高型(),B栋为普通型。项目占地面积5000平方米,总建筑面积18000平方米。住宅总共144户,店面19户。去年10月开始认购,到现在已经销售了90%,现在已经盖到第5层了,今年的4月9号签合同,预计明年的10月份交房。3)(挑高)(挑高)28楼中楼170——190平方米4店面46——86平方米19该项目的主力户型是挑高型的。面积95——96平方米。因为可以看到海景所以大户型的占了多数。4)价格分析户型价格2房3468元/平:..房3468元/平4868元/平4房4868元/平楼中楼4898——5488元/平店面12000——180000元/平本案的均价普通户型4000元/平,挑高户型5100元/平,这个价格在嵩屿这里算是高价,因为该项目就在外国语学校的斜对面,又临近北师大附中,又可以看到海景因此该项目卖这样的价钱大部分的客户都能够接受。5)客户分析从来访和定购的客户来看大多都买来自己住,因为该项目在旁边有外国语学校,北师大附中,很多家长考虑到小孩子要读好的学校因此都买在这里。还有这里的老师为了上班方便也买在这里,还有很多人为了能够在家里看到海也买在这里。?尖沙咀1)项目位于海沧新城滨湖北路2)小区建筑由2栋多层,5栋小高层组成。项目占地面积14000平方米,总建筑面积43000平方米。住宅总共260户,店面52户。%现0在已经盖到地上2层,下个月可以签合同。预计明年的6月份交房。3)——95平方米963厉110——140平方米1234房150——170平方米27楼中楼210——280平方米14店面20——90平方米52本案的主力户型是3房,面积110——145平方米。因为该项目邻近40万平方米的生态住宅绿苑小区,而且本身旭日海湾的社区环境也不错,所以设计的户型都是也居家为主。4)价格分析户型价格2房3700元/平起3房3600元/平起:..房3600元/平起楼中楼4500元/平起店面8200元/平起本案的均价3900元/平,这个价格在海沧生活区还算比较高,但是该项目邻近40万平方米的生态住宅绿苑小区,而且本身旭日海湾的社区环境也不错,又比较靠进海岸线,所以大多数的客户都能接受这个价格。5)客户分析从来访和定购的客户来看大多都买来自己住,因为项目邻近40万平方米的生态住宅绿苑小区,而且本身旭日海湾的社区环境也不错,周边的配套也较齐全,买在这里的客户大多都是工薪阶层,也有大部分在海沧上班的公务员。)该项目位于滨湖北路和海达路的交汇处。2)小区又两栋多层,一栋小高层的建筑组成。项目占地面积8800平方米,建筑面积28000平方米。住宅一共203户,店面46户。去年的五一开始认购到现在售出98%,去年的十二月份签合同。现在已经封顶,预计明年的4月份交房。3)面积配比分析户型面积户数2房87——96平方米533房115——140平方米133楼中楼194——240平方米17店面40——70平方米46该项目的主力户型是3房,面积115——140平方米。因为可以看到湖景,所以设计的户型大多也居家为主。4)价格分析户型价格2房3400元/平起3房3100元/平起楼中楼3700元/平起店面6500元/平起:..3500元/平,因为卖的比较早所以这个价格从现在来说是有点低,但是在刚刚开盘在卖的时候是海沧的最高价,但是该项目面临10万平方米的人工湖又是第一排,所以这个价格当初在售的时候客户都能够接受。5)客户分析从来访和定购的客户来看大多都买来自己住,因为可以看到湖景又邻近海沧的行政中心,地理位置好,从购买的客户来看大多都是海沧的公务员,工薪阶层,还有一些外地客户。)位于绿苑小区旁。2)项目概况:小区由3栋多层的建筑组成。该项目占地面积4000平方米,。住宅一共64户,店面30户。上个月的20开始内布认购基本上已经都被预定。下个月开始动工。预计明年的6月份交房。3)面积配比分析户型面积户数2房87——91平方米163房110平方米32楼中楼170——180平方米12店面40——70平方米30本案的主力户型是3房面积110平方米。该项目较小社区比较小,所以设计的户型都是居家为主的三房。4)价格分析户型价格2厉4000元/平起3房3900元/平起楼中楼4100元/平起:..未定本案的均价4100元/平,是目前海沧生活区在售项目的最高价,因为该项目临近绿苑小区,又是绝版的多层建筑才卖到此高价,很多客户都不能接受怎么高的价格。5)客户分析从来访和定购的客户来看大多都买来自己住,因为比较靠近绿苑小区,周边配套比较完善。来这里购买的客户大多来自闽南地区。)项目位于海沧钟林路与滨湖北路交汇处。2)小区是由5栋小高层的建筑组成其中一栋的普通层高,三栋挑高,一栋叠加别墅。该项目是海沧第一个挑高,别墅结合的项目。项目占地面积16000平方米,建筑面积46000平方米。住宅一共366户,其中店面56户。去年的十月开始公开认购目前售出98%,现在还在打桩,预计2007年的年初交房。3)面积配比分析户型面积户数2房85平方米403房95平方米310别墅220平方米16店面40——70平方米56该项目的主力户型是挑高的3房为主,面积95平方米,因为前面是一个10万平方米的人工湖,所以设计的户型以居家为主。4)价格分析户型价格2房3350---4000兀/平3房4500——5900元/平别墅5800——6200元/平店面不售本案的均价5000元/平,但是该项目是挑高设计,所以很多客户还是很认同这个价格,认为买一层送一层这个价格还算合理,并且能看到湖景。5)客户分析从来访和定购的客户来看大多都买来自己住,以为能看到人工湖,又比较靠近市政广场,:..而且购买的客户大多都公务员,白领,从厦门过来购买的客户也是挺多的。小结:上述八个项目只有一个未来橙堡是设计小户型的项目其他的七个项目都是住家型的,设计的户型都比较简单2房的面积90平方左右,3房的面积110平方左右,4房的面积150平方左右,楼中楼的面积200平方左右。像未来?橙堡他位于出口加工区,里面的工薪阶层的人比较多,就比较适合投资。像星园美第,汇景蓝弯位于嵩屿靠近名校附近很多人房子都是为了小孩子读书。像星河花园,翠湖名珠邻近10万平方米的人工湖,海沧的行政中心,市政广场,可以看到人工湖的湖景。像印象?尖沙咀,蓝天海岸,邻近40万平方米的绿苑小区,依托的这样的一个生态型住宅小区,又比较临近海岸线。像新领袖处于海沧新城区的中心位置小区对面就是一个45万平方米的兴港花园,厦门市北师大附中第二分部,这些项目目前都有一个共性就当前交通都不是很方便,公交车经过的路线较少,周边的一些配套设施都不很完善,随着海沧区政府的搬迁,新城区的规划,这些项目周边的配套有会慢慢的会好起来。在海沧新城区,不管是住宅还是商铺,未来都将有很大的投资升值潜力。未来橙堡、薪领秀、印象尖沙咀、星园美第、蓝天海岸是最近新开的盘,主要对象为白领新贵,工薪阶层,户型是中小户型,最低首付为2万4千元,最高首付也差不多10万元左右,非常适宜岛内青年白领进行投资置业,这几个楼盘的配套较齐全,周边有多家超市,即新东海超市、沧客隆、振业百货、思文电器城等,教育配套有育才小学、延奎小学、东屿小学、实验中学、海沧中学、小金星幼儿园、海星幼儿园、海湾幼儿园、晨光幼儿园、倍蕾幼儿园等,医院是海沧医院,休闲设施有体育公园、内湖景观一应俱全。海沧的二手房:从去海沧的二手房市场来看,是相当的活跃,特别是几个比较好的小区房源都相当抢手。以下几个小区为例:小区名称价格(元/平方米)文轩花园3400都市恬园3300长欣花园3300湖景华庭3500银河花园3500像文轩花园,都市恬园,长欣花园都是2003年交房,而且地理位置相当好,小区安静,管理好,入住率高。像湖景华庭,银河花园都是去年10月份交房,在入工湖的第一排,地理:..来看主要有以下的几个路段路段售价(元/平方米)租金(元/平方米)沧虹路6000-1000020-60沧林路5000-1000015-60海林三路5000-700010-30海富路7000-1500040-100目前海沧人气最旺,商业气氛最浓烈就是海富路,这条路被称作海沧“中山路”,特别是长欣花园楼下的店面售价最高可以达到15000元/平方米,租金100元/平方米,因为投资回报较高,这些店面基本上没有要出售。而其它路段的店面基本上经营不起来,租金普遍较低,出售的话基本上是原价转让,也是无人问津。还有一些像东方名园,海达路,旭日海湾大部分的店面都关着,更是无法经营。很多人都认为海沧的店面不好,经营不起来,但是有一点海沧真正好位置的店不多,也只有海富路这一排的店面。海沧的集贸市场:海沧目前在经营的市场一共有三个,分别是:海沧第一集贸市场,海沧第二集贸市场,兴隆市场。海沧第一集贸市场位于石塘海六路上,周边居住的人群较多,相对稳定,因此这个市场的经营是最好的,像里面的摊位,卖菜的一个月可以租150元,卖肉的一个月可以租150元,卖水果的一个月可以租130元,市场里面的店面一个月可以租600元,市场外围的店面一个可以租IoOo元。海沧第二集贸市场位于大金门楼下,在这一带居住的人相对较少,市场的情况相对一般,大部分的店面和摊位都无法经营,像里面的店面一个月也就租150-200元左右,最外面的摊位一个可以租300元。兴隆市场位于兴隆苑边上,这个市场是目前海沧经营最差的,在这个一带居住的人很少,像里面的摊位都是免租一年,里面的店面一个月也就租500-600元。:1)我们的项目位于兴港路和钟林的交汇处,处于海沧新城区最中心。2)我们项目的正对面是40万平方米的兴港花园,厦门北师大附中第二分部。3)作为临近海沧行政办公大楼,市民广场,10平方米的人工湖旁的地理位置无可替代。4)海沧公交车总站旁。2从市场定位分析1)随着经济水平的提高人们的居住品质的要求也在不断的提升,为了迎合市场的需求,我们将开发建设一个以小高层建筑为主的住宅小区。:..)客户主要以工薪阶层的为主。:1),,小区由3栋小高层,一栋菜市场,一排商业店面组成的。住宅一共325户,店面92个,摊位137,车位86个。2)户型设计有两房,三房,四房,楼中楼,以120平方左右的三房为主,主要采用一梯两户,南北通透的板式结构,入户花园这样先进的户型。3)小区拥有6000平方米的超大中庭。4)作为商业我们有独天得厚的优势,我们小区规划有一个菜市场,邻近的几个小区都要依靠我们这个菜市场。)格抗性:本案的价格要超过目前海沧的均价,,必定要针对提高本案的内在含金量,让购房者觉价的物有所值。2)向客户灌输地段的不可复制性,地理位置的独一无二。五一期间海沧还有很多项目相续开盘:,由泉舜集团开发,该项目位于海沧公交车总站旁,占地面积IooOO多平方米,总建筑面积19998平方米。以三房为主面积128-145平方米,总共122套。开盘价预计在4000元/平方米。开发商在海沧算是一个比较知名的开发商,开发了信海一期,二期,并且现在小区管理的较好,小区入住率高,这样就为他赢的更多的海沧客户。锦辉花园,这个项目在兴港路上,占地面积7997平方米,建筑面积19983平方米。主要以挑高五米的户型为主,一共134套。预计开盘也在4000元/平方米。蓝湾半岛位于绿苑小区旁,由中骏置业开发,占地面积45000多平方米,建筑面积13万多平方米,15栋18层的小高层组成,总共796套在海沧也算的上是大盘。开盘价估计也在4000元/平方米。祥庆花园,这个地块很早就围起来了,至今还未开始动工,开发商在等着价格上来后再开盘。这个项目较小,占地面积3600平方米,建筑面积6300平方米。只有两栋多层共70套。,目前已进驻售楼处,开始接受登记,图纸,海报也都出来了,项目位于绿苑小区旁,占地面积IOOOO多平方米,建筑面积20000多平方米,一共两栋,其中一栋是六层的多层,一栋是十二层的小高层。一共154套,其中两房的65套,面积在90平方左右,三房的85套,面积在IIO-130之间,楼中楼四套,面积180平方米左右。估计开盘价4000元/平方米。:..7000平方米,建筑面积13000平方米,一栋20层的高层,全部都是三房,共120套。以上这些项目之所以都选择在五一期间开盘,是因为“五一”是一个长假期。能吸引到更多的购房客户,而且开盘价基本都是在4000元/平方米左右,都会以海沧前一个项目蓝天海岸的认购价(3950元/平方米起价),再一个海沧上个季度的商品房均价达到4020元/平方米,所以很多开发商都会参考这个价格来开盘。海沧之所以能吸引来从多的购房者,最主要的原因是岛内的一些购房政策,例如岛内新建的房子大部分都在150平方米以上,而且只有150平方米以上的房子有带户口,这样算下来一套房子至少都在80万元左右,很多客户难以承受这样的价格。而海沧的房子在80平方米以上就有呆户口,总价35万左右,对于这样的价格很多工薪阶层的购房者都能够接受,很多人买房子最主要是为了小孩子读书,如果没户口读不了好的学校,在别的学校读书也要一定的寄读费,再一个目前海沧与岛内交通也十分的便利,海沧和厦门仅一桥之隔,从生活区到岛内的岳阳小区,商检站才十来分钟。而且从海沧的规划来看,在不久的将来要兴建大型的购物广场,引进一些娱乐设施,还有一些基础设施,市政配套在也慢慢的完善。最近一段时间很多控制房价的政策都相对出台,但是总体来说对厦门的房价没有产生多大的影响,特别的海沧的房价,今年海沧的房价都是在稳步的上升,最近的一个阶段到海沧的购房者是越来越多,海沧这个岛外的地点越来越多购房子已经开始认同了。随着市政府加快海湾型城市发展的战略,海沧新城区的规划,过桥费开始打折,海沧大道的通车交通更加的方便,海沧行政办公大楼的搬迁,市民广场的投入使用,人工湖的治理完毕,周边的配套也越来越完善。目前海沧最位欠缺的就是人气,如果能够有更多的人入住海沧的话,海沧的房价还能在上一个台阶。如果和岛内对比的话现在的海沧还是比较适合投资,不管的是从整体的房价还是生活的品质来看海沧已经和岛内没有多大的区别,更何况买一套同样品质的房子在厦门买一套,在海沧的话可能可以买到两套,所以说目前海沧的房产是最具有升值潜力。