文档介绍：该【房地产管理地块案例分析 】是由【青山代下】上传分享，文档一共【11】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【房地产管理地块案例分析 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。:..拍卖出让土地使用权的基本情况:1、宗地位置金牛区九里堤街道长久社区1、2组2、宗地编号JN12(211):2012-2113、、竞卖保证金(含出让金)2300万元5、拍卖起叫价1800元/平方米6、成交价2200元/平方米规划设计条件:1、绿地率结合设计确定2、建筑高度(米)≤航空限高绝对海拔高程602米(最高点相对地面约89米)。3、容积率≤5(≤49577平方米)4、建筑密度总≤40%,高层主体≤20%5、土地用途及使用年限商业服务业、设施用地:..一、初步分析A、地理位置:该地块位于城北二环路与三环路之间,金牛区九里堤街道长久社区1、2组。靠近北三环,紧挨长青路与长平街,离九里堤公交站、金牛区法院、九里堤街办很近。B、交通状况:四纵(成灌路——沙西线——成彭路——商贸大道)、三横(二环路——金府路——三环路)、两线(地铁7号线、地铁2号线)。发达的交通路网,四通八达,可以到达城市的各个地方。C、周边配套设施:幼儿园:金孔雀艺术幼儿园、金苹果国际幼儿园中小学:锦西外国语实验小学、九里堤小学、西南交通大学附属中学大学:电子科大九里提校区、西南交大、川师电影电视学院商场:人人乐,沃尔玛,摩尔百盛,互惠,红旗超市医院:西南交大医院、市四医院、九四医院、西区医院:..邮局:洞子口邮政所代办处、交大路邮政所银行:商业银行、工商银行、农业银行、招商银行、建设银行其他:紧邻九里堤公交总站、欢乐谷D、周边房地产市场情况该区域及周边主要的在售楼盘主要有万基蘭御(均价:6880元/平方米)、金府SOHO(均价:6400元/平方米)、万通金牛新都会(7400元/平方米)等,写字楼有金府机电城(出售均价6680元/平方米)、金府财富中心(出售均价8000元/平方米)、万通·金融广场(出售均价8300元/平方米)。2、市场定位该地处于二环与三环之间,交通性能良好,周围的设施配套较为齐全,住宅楼盘较多,写字楼不多。可以考虑纯写字楼方案,亦可以考虑写字楼加商铺方案。(1)以下针对纯写字楼方案进行分析纯写字楼:-1土地面积(㎡)-2规划建筑面积(㎡)-2-1地下室面积(㎡)-2-1地上建筑面积(㎡):..1-3商场面积(㎡)-4写字楼面积(㎡)-5住宅面积(㎡)-6住宅户数01----10停车位(个)4951-*地上建2-1土地费用(万元)/㎡筑面积2--2-1规划及建筑设计(万平米规划费用*/㎡元)积平米地勘费用*规划建筑面2-2-2地勘(万元)/㎡积2-2-3招标费(万元)*费2-2-4质检备案费(万元)‰率地下及地上土建安装费*费2-2-5监理费(万元)%率2-2-6三通一平(万元)-2-7道路开口费(万元):..平米报建费用*规划建筑面2-2-/㎡积2-2-9审图费(万元)*10%2-3工程建设费(万元)-3-1地下室土建及安装地下室平米造价*/㎡(万元)积2-3-2地上土建及安装(万地上平米造价*/㎡元)积平米消防费用*规划建筑面2-3-3消防费(万元)/㎡积2-3-4电梯(万元)-3-5精装费(万元)-3-6水、电、气费用(万平米水电气费用*/㎡元)面积总平及绿化平米单价*土地2-3-7总平及绿化(万元)/㎡面积2-3-8不可预见费(万元)*2%土地费用+前期费用+-(万元)-1-1铺面(万元)*铺面面积平均15000元/㎡3-1-2写字楼(万元)*写字楼面平均7200元/㎡:..积3-1-3住宅(万元)*住宅面积平均6500元/㎡平均150000元/13-1-4车位(万元)*-1收入(万元)-2直接成本(万元)-3税费(万元)-3-1管理费用(万元)*比例比例2%4-3-2财务费用(万元)-3-3销售费用(万元)*费率费率2%4-3-4营业税及附加(*%元)4-3-5契税(万元)*契税税率税率3%4-3-6登记费(万元)*%4-3-7手续费(万元)*%4-4税前利润(万元)-直接成本-税费4-5所得税(万元)*25%税率25%4-6净利润(万元)-所得税平米利润(元):..备注:地下室3层,均设置成停车库。每层165个停车位,共计495个停车位。(2)以下针对写字楼+商铺的形式进行分析写字楼+商铺:-1土地面积(㎡)-2规划建筑面积(㎡)-2-1地下室面积(㎡)-2-1地上建筑面积(㎡)-3商场面积(㎡)-4写字楼面积(㎡)-5住宅面积(㎡)-6住宅户数01----10停车位(个)4951-*地上建2-1土地费用(万元)/㎡筑面积2-:..2-2-1规划及建筑设计(万平米规划费用*/㎡元)积平米地勘费用*规划建筑面2-2-2地勘(万元)/㎡积2-2-3招标费(万元)*费2-2-4质检备案费(万元)‰率地下及地上土建安装费*费2-2-5监理费(万元)%率2-2-6三通一平(万元)-2-7道路开口费(万元)*规划建筑面2-2-/㎡积2-2-9审图费(万元)*10%2-3工程建设费(万元)-3-1地下室土建及安装地下室平米造价*/㎡(万元)积2-3-2地上土建及安装(万地上平米造价*/㎡元)积平米消防费用*规划建筑面2-3-3消防费(万元)/㎡积2-3-4电梯(万元)-3-5精装费(万元)-3-6水、电、气费用(万平米水电气费用*/㎡元)面积2-3-7总平及绿化(万元)*土地30元/㎡:..面积2-3-8不可预见费(万元)*2%土地费用+前期费用+-(万元)-1-1铺面(万元)*铺面面积平均15000元/㎡写字楼平米售价*写字楼面3-1-2写字楼(万元)/㎡积3-1-3住宅(万元)*住宅面积平均6500元/㎡平均150000元/13-1-4车位(万元)*-1收入(万元)-2直接成本(万元)-3税费(万元)-3-1管理费用(万元)*比例比例2%4-3-2财务费用(万元)-3-3销售费用(万元)*费率费率2%4-3-4营业税及附加(*%元):..契税(万元)*契税税率税率3%4-3-6登记费(万元)*%4-3-7手续费(万元)*%4-4税前利润(万元)-直接成本-税费4-5所得税(万元)*25%税率25%4-6净利润(万元)-所得税平米利润(元):地下室3层,均设置成停车库。每层165个停车位,共计495个停车位。从以上两个表中可看出写字楼+商铺的方案的效益好些,%。在综合条件允许下,该方案还可以考虑三层或者四层商铺,效益或更好。三、写字楼+商铺方案的敏感分析如下:土地成本+5%-5%不变不变不变不变建设成本不变不变+5%-5%不变不变销售价格不变不变不变不变+5%-5%净利润-%+%-%+%+%-%由上表可以得出;土地成本、建设成本、销售价格对项目净利润的影响程度由低到高排序为土地成本、建设成本、销售价格。因此要重视销售价格的合理确定。:..4、写字楼+商铺项目实施的构想1、利用各种合法途径筹集资金。学会资金运转,使资金发挥最大化效益。2、遵守国家相关法律法规,组织设计、施工、监理等阶段的招标以及施工建设。3、着重做好成本控制及营销策划。4、争取一年半之内建成项目,并在建成后三年内资金回收达到预计的90%。