文档介绍：产品价值定位
◆细分目标客户群
◆了解目标客户对产品的需求
◆制定产品定位
1、户型面积
2、投资收益分析
3、主力户型分析
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从目标消费者调查中作分析,有意购房人士可分成两个簇群,各自有不同的人口背景及选择偏好
[投资者]
中上层阶级和高层较少;
31-45岁左右;
公务员、医生、教师、个体等;
有一定存款近期没有其它投资目标;
大部分文化程度较高;
[ 都市小资]
中层阶级、中等收入;
24-30岁左右;
受教育程度中上;
房地产行业较多;
未婚或准备结婚但近期没有生小
孩的打算;
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针对以上信息对客户群体分类
◆主要客户群体:投资者群体为本案主要客户群体。
◆次要客户群体:都市小资为边缘客户群体。
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01项目在设计、价格、配套上应特别注意目标客户群看重的因数
[购房先决条件]
投资者: 1、周边环境优美 01项目可直接
2、升值潜力高控制条件
3、交通发达、小区配套到位
4、地段层次高
5、小区环境优美
6、人气较旺注意重点:
都市小资:1、交通发达◆价格不应太高确保升值潜力
2、物业公司好(均价:5500元/平米左右)
3、价格◆小区配套设施尽量满足目标客户要求
4、小区配套到位、周边配套全面◆物业公司要好
5、地段层次高◆小区环境:如绿化、建筑形态等
6、小区环境优美
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◆细分目标客户群
◆了解目标客户对产品的需求
◆制定产品定位
1、户型面积
2、投资收益分析
3、主力户型分析
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南昌市主要个案户型配比及销售状况
项目名称
面积范围
(M2)
户型配比
总套数
(套)
销售率
均价(元/M2)
恒茂国际华城
29-77
29-36
80%
1000
100%
5500
47 -77
20%
博泰宾江
45-72
52 -54
90%
360
100%
暂定3800
45-72
5%
庐山花园
50-78
50
90%
160
100%
3000
78
10%
东方巴黎
24-130
24 -41
%
350
100%
最后阶段
4800
62-65
%
117 -130
%
东方桃苑
19-68
19-42
40%
111
6、7月开盘
以东方巴黎为参考价
62-68
60%
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通过南昌市其它个案情况分析目标客户对产品需求,做出以下结论
1、小面积户型占大比例
2、面积控制在25—70平米左右,主力户型控制在30-40平米
左右,总价控制在20万内
3、由于总价底小面积户型比较受欢迎备注:主要针对
4、小面积户型基本考虑精装修高单价个案
5、25—35平米户型需求对象:
绝大部分为投资者
6、35—50平米户型需求对象:
单身白领、准备结婚或已结婚但近年没有打算生小孩群体
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◆细分目标客户群
◆了解目标客户对产品的需求
◆项目产品定位
1、户型面积
2、投资收益分析
3、主力户型分析
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根据以上个案面积及面积配比,01号项目户型面积定位分析
1、用地地价高,成本就相应上升
2、提高企业形象
3、建成南昌市标志型建筑
小结:小面积户型应为主力户型。由于地段层次不高,均价以5500元/平米计算确到达了高层次地段的价格,所以,只有控制户型面积以高单价、低总价的策略入市。
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根据对南昌市酒店式公寓客户的需求调查,并以01项目高单价、底总价因数,得出初步的房型面积比例
户型
面积(M2)
面积比例
套数
建筑面积
备注:
此面积为套内面积,15M2-35M2公摊面积约为10M2左右;60M2公摊约为13-15M2左右
一房一厅一卫
15
15%
245
一房一厅二卫
20
45%
735
一房一厅二卫
25
33%
539
二房一厅二卫
35
4%
65
二房二厅二卫
60
3%
49
备注:,按平均每套30平米计算,总套数为1633套.
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