文档介绍：(六)商品房买卖合同
一般是要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定, 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定存重大影响的,应当视为要约。
、订购问题
(1)出卖人向买受人收受定金,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,按定金规则处理。
(2)因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
(3)商品房的认购、订购等协议具备商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应认定为商品房买卖合同。
(1)未取得商品房预售许可证,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。起诉前取得的,可以认定有效。
(2)商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案,不因此确认合同无效。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定。但是当事人一方已经履行主要义务、对方接受的,依然有效。
,意味着买受人惩罚性赔偿
这里的惩罚性赔偿,意味着买受人可请求出卖人双倍返还购房款
(1)订立合同时,出卖人有三种欺诈行为的
【商品房买卖合同司法解释第九条】出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
例题:【2009-58】某房地产开发公司在销售中被查出大量欺诈消费者的事实。下列哪些情形中,买受人可以请求该公司返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求该公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任?
(2)合同订立后,又将房屋卖给第三人或抵押给第三人导致买受人目的不能实现的
【商品房买卖合同司法解释第八条】具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
(3)关于购房时面积误差引起的双倍返还购房款
【商品房买卖合同司法解释第十四条】出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:
(一)面积误差比绝对值(所谓面积误差比绝对值,是指,实际面积减去约定面积,所得余额除以约定面积后所得数额的绝对值)在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请