文档介绍：送给大家
一、项目简介
 ,总建筑面积28万平方米,北京第一个全港式设计的豪宅社区。分三期开发:一期由三幢高层豪华公寓及一所7800平方米住户专用豪华会所组成。二期采用深圳、香港流行的“风车型”设计的四幢豪华公寓和近5000平方米的中庭水幕花园。三期规划为超大型商场及酒店。
二、市场概况
 A 北京市场概况
北京作为全国房产市场最热城市之一,多年来这里的房产大战一直开展的如火如荼,而北京作为首都具有浓厚的文化、历史、政治背景,从而也形成了一个较高档次的居住需求,造成京城房价一直的居高不下,但诸开发商门前却皆呈现出一派门庭若市的场景。
主要原因如下:
l居民生活水平、文化素质的不断提高,使得人们对各方面品质均高的高档社区需求量不断增大。
l由于中国经济步伐的加快,促使大量外企进军北京市场,从而形成了一大批的具有一定消费能力的外企京城购房人士。
l2008北京申奥成功,WTO入世在即等诸多有利大势的驱动下,各商家纷纷抓住机遇,市政府已发布头号文件,近几年的北京基础建设将投资1800亿人民币,大势所驱,各房产开发商都将施展拳脚来分一杯羹,共同建设北京。
l轻轨、地铁、高速公路、新建、改建道路等一系列交通项目的建设将提高城市的承载能力,大大方便了出行,更加促进各区房产的开发。
诸多有利因素使得北京房产市场持续走俏已是有目共睹,也是大势所驱的必然倾向。
B、香港市场概况
  受亚洲金融风暴影响,近几年香港各业市场情况不容乐观,九九年开始才有所缓解。
  劳工市场呆滞,对外贸易虽从九九年开始有所改善,但仍有所跌幅,楼宇及建设开支仍有下跌倾向,%后,%。随本地经济持续调整成本和价格,一九九九年的劳工收入及工资以货币计算,进一步放缓,与年前比较,一九九九年第二季及第三季的整体劳工收入以货币计算同样有1%的平均跌幅,整体劳工收入仍有继续下调趋势,整体工资亦下降。
  住宅物业九八年后期好转,九九年上半年保持稳定,但市场整体氛围仍然平淡,因为准买家的置业意欲继续受到失业率高和收入放缓所影响。住宅物业市场道仍较为冷淡,但由于中美就中国加入世贸已达成协议及整体经济情况的改善,物业市场稍为好转。
 
纵观北京、香港两地市场,还属北京市场优势大一些,更应吸引有望投资却又受香港本地目前走势影响的港人来北京投资,为本案在香港成功销售打下良好基础。
该项目区域市场分析
本案所在区域为朝阳区,位于CBD商圈辐射范围内。该区域内除两处棉纺厂外无大型工业用地,机关单位不多,是一处较为成熟的居民生活区。交通便利,除地铁四惠站,还有112、342、382、115、306、382、411、815、846及京通高速公路等多条公交线路,居民出行十分方便。区域内已有多处在建楼盘,如晨曦花园、阳光花苑、都会化庭、丽景馨居、露美华园等,价位由3650—5800不等,还属本案价位最高,主要由于本案定位较高,是区域内高档次的豪华社区,客源层与周边竞争楼盘不同,所以依然很有实力,这也造成了区域内居民层次上参差不齐的局面。
三、产品
1、环境
A、周边环境
本案位于北京正东部,属朝阳区范围,地段认知度较高,位于青年路与朝阳路交汇处。
本案以南紧邻朝阳路,出行方便。
以西为居民小区,也较有规划。
以北较差,紧邻排水沟及棚户区。
以东为小型机动车市场及建材市场。
         周边大环境一般,绿化并不十分良好。
B、内部环境
目前二期在建,内部环境尚未成形,规划当中内部环境较好,“中庭园林,美加风景”整体感觉很好。
2、产品自身
优势:
●虽在四环以外,但位置仍较有优势,且位于东部,地段认知度较高
●周边配套较为齐全,完全可满足居民日常生活所需
●交通便利,方便出行
●会所豪华,功能齐全,小区内部配套、公建齐全、周到、有特色
●建筑风格新颖,户型设计独特,功能区划分较为清晰、合理、实用,且不失大方、尊贵
●规划当中园林设计独特,绿化有新意
●物业管理较为严格,服务周到,整体小区具有一定品质
●一期入住皆为有身份、地位人士,具有一定的人气支撑点及美誉度
劣势:
●周边大环境目前尚显示薄弱,尤其是北部、东部,与豪宅档次不符
●中庭绿化虽主题鲜明,但整个小区绿化面积并不大,建议在小区北部、东部种植一些名贵、特色植物或建一些精致小品
●小区内部小品景点不多
四、外销香港的优势
l借助在港销售可增强“达力”集团在港民心目中的美誉度
l同时可加强香港“达力”集团在京的影响力度
l吸引更多港人在京置业,为“达力”今后在京项目的推广打下基础
l“达力”在京一大力作,“达力”真正实力深入港民及境外人士心中,造成如在京置业,首选“达力”的理念