文档介绍：对我国商品住房价格影响
因素的实证分析
2014年12月
对我国商品住房价格影响因素的实证分析
摘要:规范分析结果表明,商品住房价格受诸多因素的影响。本文通过建立模型,采用逐步回归的方法,对2012年全国31个地区的商品住房价格进行了实证分析。本文从一般均衡的角度分析了房地产开发企业土地购置费用、房地产开发企业竣工房屋造价、地区生产总值、城镇居民人均可支配收入、城市人口密度、房地产开发企业竣工房屋面积等因素与房地产价格的联系。并且在模型中将中西部、东部的地理因素作为一个虚拟变量进行分析。依据收集到的数据,利用计量经济学软件Eviews进行回归分析,结果显示各个影响因素直接也相互影响,其中房地产开发企业竣工房屋造价、城镇居民人均可支配收入是影响房价的重要因素,国家宏观政策对房地产价格的影响不大。这一分析结果对于现阶段房地产政策的制定有着重要的借鉴意义。最后,根据分析结果提出改进我国房产宏观调控以稳定房价的建议。
关键词:OLS回归商品房价格影响因素虚拟变量
一引言
唐代的大诗人杜甫曾经写道:“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。”抒发了诗人对未来社会美好生活的憧憬和向往:在那样的一个社会里,所有的人都能住上宽敞舒适的住房,过幸福美满的生活。住房问题,无论是过去、现在还是将来,无论是发达国家还是发展中国家,都是各国政府十分关注的问题“居者有其屋”,就成了许多国家解决住房问题的政策目标。人类要生存,首先要有能安身立命的场所,只有在解决了基本生活需要以后,才能追求更高层次的发展和精神的需要。
从1998年开始至今,我国房改按市场化、商品化的既定目标全面推进、纵深发展这一过程不仅实现了机制的转换、促进了房地产业特别是住宅业的发展、大大改善了居民的住房条件,同时还使房地产业成为了新的经济增长点和消费热点。经过十多年的发展,我国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业,市场体系趋于完善,住房消费成为扩大内需的新动力和消费热点。据国家统计局统计显示,近年来,我国固定资产投资快速增长,房地产开发投资明显加快,我国房地产价格上涨速度也加快,部分地区房价持续飙升,上涨幅度大大超出经济总体增长水平及其他行业产品和服务的上升幅度。房价增长过快的趋势,不仅极大地影响到城市居民的生活质量,也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素,房价问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题,如何正确面对高涨的商品住房这一特殊消费品,促进我国房地产业的健康发展,加强国民经济的宏观调控,真正改善广大人民群众的住宅环境,是政府和个人都应该认真思考的问题。而到底是什么因素影响我国商品住房的价格,正是本文研究的课题。
二文献综述
近年来,在房地产行业研究中关于房价问题的研究较多。学术界多采用宏观经济模型来研究房价变化的影响因素,多数学者普遍认为宏观经济变量在一定程度上会影响房价的波动。国外的研究主要是以宏观经济变量为自变量,房价或其变化率为因变量,通过回归方法来研究它们的关系。国内学者对房地产价格影响因素的研究,早期主要是采用定性分析方法,而近期在关于探讨房价波动的研究中逐渐偏重运用实证研究方法来确定房价的决定因素,并以此为依据构造房地产定价模型,代表性的研究主要有以下几方面:
在商品房市场众多影响因素中,张媛媛(2007)通过Granger因果关系检验着重分析了房地产市场和土地价格这两个因素对商品房价格的影响作用,结果表明:商品房需求量的增长会提高土地价格,而土地价格的提高又会引起住房价格的提高。蒋鑫鑫,张强(2008)通过对江苏省平均商品房价格的多因素分析,建立以平均商品房价格为因变量,以新增住宅面积,居民可支配收入等作为自变量的多元线性回归模型,并利用模型对平均商品房价格的影响因素进行量化分析。白霜(2008)采用全国31个省的经济基本面和房地产价格的Panel数据,运用回归分析方法对房地产价格的决定因素进行了实证分析,研究结果表明:房地产价格的主要影响因素为消费者购买力、产品成本、企业数量、人均资源占有量、投资状况以及税收政策。刘纪辉(2008)利用多元线性回归方法研究了商品房竣工面积、销售面积、建筑业贷款及利率因素对泉州市地区商品房平均价格的影响,研究表明,商品房竣工面积、商品房销售面积、建筑业贷款对商品房价格有着显著的影响。高艳,万星火,李冬梅(2010)以唐山市相关房产数据为例,运用协整检验及Granger因果检验对影响房价的三个主要因素进行实证分析,结果表明:人均GDP对唐山房价影响最大,所以大力发展经济是城市繁荣的硬道理,房地产开发投资对唐山市房价有一定影响,但是影响不是很大,说明影响唐山市房价的另一个主要因素是房地产的供给不足,而三个因素中对房价影响最小的就是房屋造价,说明物价上涨并不是房地产价格上升的主要因素。曹玉龙,徐