文档介绍：江苏海安韩家庄改造项目
可
行
性
报
告
编制日期:2009年7月15日
目录
第一部分海安社会经济发展概况
第二部分项目概况
第三部分市场分析
第四部分消费者分析
第五部分项目规划建议
第六部分投资收益概算
第七部分风险提示
第八部分研究结论与建议
附件 2009年海安在售项目列表
第一部分海安社会经济发展概况
海安概况
地理位置
海安县位于江苏省东部的苏中地区,南通、盐城、泰州三市交界处。东临黄海,南望长江,是苏中水陆交通要冲。四季分明,气候温和,雨水充沛,河道成网,物产丰富,鱼米之乡。
图一:海安地理位置图
2、人口与行政区划
海安总面积1108平方公里,市区总面积35平方公里,,其中市区人口23万。
海安县辖14个镇:海安镇、城东镇、曲塘镇、李堡镇、老坝港镇、角斜镇、西场镇、大公镇、孙庄镇、雅周镇、胡集镇、白甸镇、南莫镇、墩头镇。
图二:海安行政区划图
3、交通概况
铁路
宁启铁路西起南京市,途经扬州、泰州至海安,与新长铁路相连,经南通、海门至启东,全长约351公里。
新长铁路自江苏新沂至浙江长兴,线路经淮安、盐城、海安、靖江(含海安至南通)、江阴、无锡、宜兴,(含海安—)。
铁路交通对改善海安省陆路交通,发展经济、文化起到重要作用。
公路
328国道起点为江苏海安县城东镇,终点为江苏南京长江大桥桥北的国道,全程224千米。它连接了苏中地区各城市与省会南京,也是江苏沿江大开发战略中的一条重要的沿江交通大动脉。328国道对于苏中、苏北地区的经济,交通发展起着举足轻重的作用。
204国道起点为山东烟台,终点为上海,全程1031千米。途经山东省,江苏省,上海市。
航道
通扬运河贯通江苏省南通、扬州2市的人工河道。西起扬州市东郊湾头,与里运河相接,东经江都县、泰州市、泰县至海安县与串场河相会,再折向东南,经如皋县至南通市入长江,长150公里。
4、物产资源
海安县农林牧副渔业生产名播遐迩,海安是全国著名的“茧丝绸之乡”,拥有中国最大的优质蚕茧生产基地。纺织、丝绸形成织造、印染、成衣***生产线,勾针衣闻名世界,曾被外商誉为“东方珍品”。海安家禽饲养业兴旺发达,是中国“禽蛋之乡”。中洋河豚无公害养殖被列为省级标准化示范区,禽蛋无公害标准综合示范区被列为国家级示范区。海安县素质优良,装备先进的建筑队伍遍及全国,被誉为“建筑之乡”。
5、经济
海安近年经济保持稳定较快增长,,%。其中:,%;,%;,%,居于南通六县首位。
历年GDP增长情况:
从历年GDP增长情况来看:
GDP总量逐年提高,增长速度较快,从2004—2007年4年间,绝对值增长73%。
随着总量的快速上涨,人均GDP也逐年提高,2008年到达到26500元,2004—2007年4年间增长73%。
近几年海安经济发展迅速,GDP增长快速.
三产增加值:
从历年三产增加值、三产比重图,可以看出:
从历年三产增加值、三产比重图,可以看出:
2002~2006年,三产增加值除第一产业增加值逐年减少外,第二、三产业基本保持平稳。2007年,三产增加值均有较大涨幅,,同比2006年的34亿元,增长115%。表明含房地产在内的第三产业正以较快速度发展。第三产业的较快发展为房地产业的持续走热提供了较强的经济支撑
;
2002~2008年的三产结构中,,下降到2008年的11%;第二产业逐年走高,%,%;第三产业保持稳定。第一、二产业的结构性变化为房地产业提供了较强的经济基础,而第三产业走势稳定,但与发达地区第三产业占70%的结构比例相比还有较大差距,表明,海安含房地产业在内的第三产业具有较大的发展空间。
城市规划发展综合状况
全市规划概况
旧城区:
对旧城区进行有机更新,实施“退二进三”,适度控制开发力度,增加公共绿地,改善旧城区居住环境;
城东、城西:
调整与居住用地混杂的工业用地,结合公共措施、绿化及部分市政设施的改造,改善居住环境,大力发展工业;
城南:
结合行政中心的建设,改善现有部分居住环境及质量较差的住宅,增加配套设施及绿化的建设,营造良好的人居环境。以建设现代化居住区为目标,配套商业服务设施、公园、中小学等各项设施;
城北:
整合现状住宅,改善居住环境,营造新型住区;
站前区:
以商业、仓储用地为住