文档介绍：《资产评估》实验报告
实验目的
通过查阅文献及网络,收集相关房地产信息资料
深入楼盘调查被评估房地产的相关信息
调查相关楼盘,深入现场调查参照物信息
分析资料,编写评估报告
实验原理
遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对评估参照物进行现场勘察的基础上,合理确定评估房的状态和参数,力求准确估算委估资产的现时公允价值。
实验采用市场法。
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
即估价人员通过市场调查,选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物,然后,经过估价人员对案例的实地勘察,对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正,计算得出估价对象房地产在估价期日的比准价格,用算术平均法求得估价对象在评估基准日的市场价格。
市场法是资产评估中最简单、最有效的方法,其优点表现在:
(1)能够客观反映资产目前的市场情况,其评估的参数、指标直接从市场获得,评估值更能反映市场现实价格
(2)评估结果易于被各方面理解和接受。
市场法的缺点表现在:
(1)需要有公开活跃的市场作为基础,有时因缺少可对比数据难以应用
(2)不适用于专用机器设备和大部分的无形资产,以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
市场法评估的前提条件:
。市场经济条件下,市场交易的商品种类很多,资产作为商品,是市场发育的重要方面。资产市场上,资产交易越频繁,与被评估资产相类似资产的价格越容易获得。
、技术参数等资料是可搜集到的。运用市场法,重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物。但与被评估资产完全相同的资产是很难找到的,这就要求对类似资产参照物进行调整。有关调整的指标、技术参数能否获取,是决定市场法运用与否的关键。
运用市场法评估资产的程序
1、计算公式:
估价对象比准价格=比较案例价格×交易日期修正指数×交易情况修正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数
2、比较实例选择
选择比较案例时,根据评估对象情况,应符合以下要求:用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。
3、估价对象房地产价格测算
本次估价,选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。
该实验中,估价对象所在区域及附近区域,存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例,所以参照物的选取相对比较容易。同时,为了保证评估结果的公允合理,选取了三个参照物,对每一个参照物的交易价格进行因素修正,以修正后交易价格的算术平均作为被评估房地产的评估价格。
使用仪器、材料
相机、网络资源、笔、纸、计算器
实验步骤
1、听取二手房中介有关人员对二手房市场现状的介绍;根据评估目的和评估对象及范围,确定评估参照物,拟定评估方案。
2、对评估参照物进行实地征询、鉴别,并在与评估房相关数据进行核对的基础上,收集
参照物各类所需的资料。
3、通过查阅网络,找到重庆市内房地产信息资料,完善评估资料;
4、根据评估工作情况,两人经过商讨,确认无重评、漏评事项,得出初步结果。
5、进行因素调整:将参照物与待评估房屋的资料整理对比,调整各影响参数。
6、计算比准价格:根据各因素调整结果各自计算出比准价格,最后求出最终结果
7、通过上网查询,分析近年重庆房地产发展趋势,进行结果分析,写出实验报告。
8、总结实验中存在的问题,交流实验心得,完善实验报告。
实验过程原始记录(数据、图表、计算等)
1、在对要求评估房屋的相关资料进行分析和“二手房”交易市场有一定认识后,选定了评估参照物:;2. 百年世家;3. 学林小区
2、经过讨论,并且结合评估房的相关资料,确定了实地鉴察的时间和具体内容,实地鉴察时,通过中介了解了相关信息,网络查询再加以完善,得到评估参照物的相关基本情况。
评估基准日:12月28日
【图片对比】
跨越新天地
小区大楼
小区绿化
小区生活设施
小区停车场
百年世家
楼房仰视图
小区生活设施小区绿化设施
学林E墅
大楼整体印象
E墅楼房
楼房周边环境
【房屋详情】
内容
xx栋7楼1号
跨越新世纪4栋15楼10号
百年世家3栋19楼8号
学林4栋10楼5号
交易单价
(元/㎡)
无
7174
7844
6902
面积(㎡)
121
92
102
142
用途
住宅
住宅
住宅
住宅
交易情况
中介开价
中介开价
中介开价
交易