文档介绍：D. 房地产
除了自由居住的房屋,其它的房地产如今也是流行的投资。许多人投资其它房产,比如:
公寓、共管房
历史纪念性的房屋和其它历史性建筑
度假屋
写字楼
购物中心和其它商铺
工业和其它商业用地产
房屋抵押贷款
尚待开发的土地
聚集性房地产投资,比如房地产投资信托(REITs)
房地产投资的优点
丰厚的投资总收益:投资于经过精心选择的房地产,可能得到高出平均水平的税后总收益。这可能是由于精心选择的房地产所拥有的内在优势、财务杠杆作用、以及某些税收优惠。
潜在财务杠杆的利用:杠杆是投资者利用借款从而使投资于某项目的自有资金的投资回报率上升。总的来说,当借款成本小于从投资中获得的回报时,则财务杠杆是有益的。如果借款费用大于从投资中获得的回报,则财务杠杆是不利的。
房地产投资者通常会使用很高的财务杠杆率,大致在房地产总价值的60%到80%之间。他们会使用财务杠杆购买房产、将升值房产再融资、再投资,构造不动产投资组合。
可观的现金流:优质房地产通常会产生可观的现金流,这对于所有者来说可以是一笔可观的收入。
防范通货膨胀:房地产,同其它权益类投资一样,被认为是防范通货膨胀的好工具。这是因为房地产价格和租金在通货膨胀阶段会随之上涨。
所有权满足的控制欲和自豪感:直接房地产投资给予投资者选择、管理、控制他们的投资的机会。当然,房地产投资可以通过中介进行,这种情况下,个人通常没有控制权。
房地产投资的缺点
流动性较缺乏和变现能力较差:房地产的变相能力是相对较低的。购买或者出售房地产可能要花费不少的时间。另外,购买或者出售的交易费用也相对较高。同理,房地产投资的流动性较低。房地产不是在任何时候都能够以市场价格或接近市场价格的价格售出。
需要较高的初始投资:房地产投资需要较大的初始投入。
房地产周期和杠杆:决定房地产的适当价值可能有困难,特别是对未开发土地来说。房地产不具有同质性,房地产市场上存在一定的周期。而且,在房地产周期的衰落阶段,任何在房地产价格、租金高涨时期显得诱人的财务杠杆,都只能恶化投资收益。
高风险:房地产被很多人认为是本质上风险较大的一项投资。房地产的地理位置和特征是基本固定不变的。并且,在经济衰退时期,房地产和其它权益类投资价格下跌速度一样快。另外,高利率也会对房地产投资产生反面的影响。
经营收入回报率= (房地产利息+折旧前净经营收入)/房地产购买价格
房地产投资信托(REITs)
房地产投资信托与封闭式投资公司的类似。它是根据相关法律成立的一家公司或商业信托,主要投资于房地产。一个房地产投资信托可以为投资者带来以下益处:集中管理、有限责任、连续的利息收入、能进行所有权转让(变现能力)。
REITs的股票像其它公司的股票一样被买卖,就是说,REITs的股票可以随时买卖,这种强流动性将REITs和其它类型房地产投资区别开来。
根据REITs购买的资产种类或其资本结构,可以对REITs进行分类。权益信托(Equity Trusts)指专门为获得租金而购买房地产的REITs。权益信托拥有房产并向他人出租房产,其劣势在于,房产如果闲置,就不会产生收入,但是房产所有人还得支付一系列的固定费用,比如保险费、维修费、折旧费。但是,只要房产增值,信托就会获得资本利得。
房地产抵押贷款信托(Mortgage Trusts)是指那些专门投资于用房地产做抵押的抵押贷款的信托。房地产抵押贷款信托为地产开发和房屋建造提供贷款。因为贷款用于为房地产开发融资,所以利息收入较高,但是这些贷款的风险也很大,因为建筑商在无法卖出或租出建造好的房屋时可能违约。
如上述,REITs也可以依据资本结构或者利用债务融资的程度进行分类。有些信托使用高财务杠杆,有些信托不使用债务融资。使用较高的财务杠杆风险较大,因为信托借来的资金不是用于房地产开发商的贷款就是直接投资于房地产。如果房地产闲置,贷款违约,信托自身还款就会出现困难。
REITs股票的估值同其它股票的估值本质上是一样的。方法就是将未来的股利支付用合适的折现率折为现值,但是估计未来的股利和确定合适的折现率是件很困难的事。
E. 收藏品
投资于收藏品和其它非金融资产本质上和投资金融资产没有什么不同。但是收藏品和非金融资产有自己的市场,其投资需要专业知识,且与投资金融资产所要掌握的知识不同。
因为收藏品的市场是非正式的,投资于收藏品有许多不利之处。不能随时得到报价,交易量通常没有记录,即使这些信息有记录,也不像证券交易报告那样得到广泛传播。而且,收藏品市场上也缺乏或根本没有监管。
投资于收藏品也会面临投资于金融资产面临的一些基本的风险。比如,价格起伏的市场风险;某一收藏品或某项资产的个别风险;通货膨胀的风险。最后一项风险和偷窃、造假有关。但是,因为人们在通胀时倾向于购买收藏品和非金融资产,而不是