文档介绍：甲级写字楼的评判标准
 四大国际测量师行四种说法
记者于是向有关专家求证了关于写字楼的一些分类与评定标准,来自戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司和仲量联行的版本如下:
版本一:第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司
据了解,由于目前尚没有任何国家级的官方机构对上海写字楼的分类标准进行明确约定,因此第一太平戴维斯依据了国际上通行的评定标准、上海写字楼的发展现状和特点,并结合多年来对商业物业市场的实际操作经验,总结而得出了一套相关的评定方法。
目前,第一太平戴维斯将上海的写字楼分为三个等级:国际甲级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼。评定上海写字楼的级别则主要从地理位置、写字楼硬件、软性因素等方面作出考虑。关键词:轨道交通
地理位置是对写字楼的等级评定的首选因素之一,而地理位置评定优劣时考虑的要素主要包括了交通便利度、周边的基础建设以及轨道交通设施情况等。其中,写字楼项目能否与轨道交通直接相连,是最为重要的考虑要素。
在对写字楼的地理位置进行评定时,能够达到甲级标准的通常指在中央商务区域内的一些中等品质的项目,或是处于次商务区(例如徐家汇、虹桥、外滩等)内达到甲级标准的写字楼。而对于国际甲级写字楼而言,中央商务区的地理位置是能更好地使其成为高端产品的基础。至于乙级写字楼项目通常指仅符合最基本的技术标准,或者是交付标准较差、年代已久的写字楼,这些楼盘通常位于次商业中心。
关键词:净高至少、得房率、停车位数量、电梯等指标。一般来说,,并且具有高得房率,通常单元分割后的得房率也应该要至少高于70%。同时,备有充足的停车位数量,至少满足每200平方米的写字楼提供一个停车位。在电梯数量的配备上,则需要保证每架电梯服务的写字楼面积不超过4000平方米-5000平方米。而甲级写字楼的参数标准则相对较低一点,不能完全达到上述所列的内容。
在写字楼的技术参数方面,主要从其内部的通讯系统、空调系统、电力系统等因素考虑。通讯系统方面主要考虑电话直线的数量、以及是否支持ADSL、ISDN、宽带等通讯设备。空调系统则主要考虑空调系统的配置、冷量、鲜风量的配置等内容。电力系统则主要以项目的总供电量及其应急电力系统等的相关数字为标准。关键词:只租不售
判定写字楼的软性因素主要包括开发商的背景、物业管理公司的声誉以及写字楼外立面、内装修标准以及选用品牌等因素。其中,开发商的写字楼营销模式,是评定写字楼等级的重要因素之一。通常高品质的国际甲级写字楼或甲级写字楼会采取只租不售的策略,即使部分面积进行销售,也通常为连续的几个楼层。
版本二:世邦魏理仕办公楼部
该公司在评定办公楼等级时,有一些客观指标的打分标准,主要指标内容包括总面积、楼层面积、大楼年限、地理位置、距地铁站距离、建筑设施、大楼设计和发展商背景,综合下来5分为超甲级,4分为甲级,3分为乙级。关键词:纯租与可售型
目前上海的甲级写字楼基本有纯租和可售型两种,沪上大多数的甲级写字楼为纯租型的。对于纯租的写字楼而言,开发商持有较长期的观念并更注重项目作为长期的投资而带来的租金收益。由此因为业主的唯一性,可以实施综合的市场、租赁及管理战略,所以会更好的管理租客的信息资料,保证