文档介绍：恒大金碧天下 营销策划方案
目录
Contents
PART1 大京津别墅市场简析
PART4 广告平面设计
PART2 目标客群分析及定位
PART3 卖点提炼定位语及广告语
PART5 营销推广执行计划
PART6 定价策略及方案
PART7 销售目标及策略
PART1
大京津地区别墅市场解析
从距离来考虑,本项目正好处于京津城市带的中心;
从行政区划来看,本项目处于天津区域内;
从交通的角度,本项目借助几条高速将直达区域内的几大重要城市;
大京津城市别墅市场距离坐标系
本案正处于京津唐区域的黄金节点
★
北京别墅地图坐标系研究
由北京别墅地图坐标可以推导出:
北京别墅的范围已经突破了100公里半径;
北京人购买别墅可以突破北京的行政区划;
延伸距离靠的是有效的道路和风景!
本项目在高速通车后距离北京机场60公里。
北京别墅客群对别墅距离的购买抗性要远低于天津
红螺湖
天恒别墅山
君山国际别墅
世外桃源
野三坡花园
100公里圈
50公里圈
80公里圈
京津新城
燕郊别墅
金碧天下
60公里
圆心
半径范围
所属区域
项目名称
总规模
(平方米)
容积率
销售建筑类型
资源优势
京津客户比例
当月平均销售价格(元/平米)
去化速度
开发周期(年)
天津
50-80km
宝坻
京津新城
405万
独栋别墅
温泉/高速/水景
30%北京客群;50%天津;20%其他客群
8486
相对较慢
4
100km以外
蓟县
山水郡
5万
独栋别墅
水景
未销售
12000
—
1
50km以内
南开区
檀府
5万
联排别墅、独栋别墅
城市中心
80%天津
25000
价格高,相对较慢
1
西青
社会山
一期20万
联排、独栋别墅
郊外大盘
80%以上天津
17000
相对较快
1
东丽
万科东丽湖
190万
;;;
洋房
企业品牌/水景
80%以上天津
洋房:6001;别墅:21922
较快
4
津南
红磡领世郡
140万
别墅、洋房
环城大盘
80%以上天津
别墅:15000;洋房:8131
较快
5
天津别墅市场参照分析
红螺湖
天恒别墅山
君山国际别墅
世外桃源
野三坡花园
100公里圈
50公里圈
80公里圈
80-100公里独体:
联排:6400
100公里外独体9000 联排4500
燕郊别墅、京津新城
50公里内独体:2万以上
(郊县) 联排:—
不同距离项目的价格落差并不明显;
价格级差随着市中心的距离依次递减
区划对于北京的别墅客群一样存在着重要影响,但独特的景观将给项目较大加分;
落差明显
50—80公里独体:—2万
联排:1—
落差明显
一定落差
北京客群对于区划相对敏感度不大,主要是由于北京的城市化进程相对最成熟。
北京别墅市场价格水平坐标系