文档介绍：项目投资可行性分析
第一部分项目用地周边环境分析
一、项目土地性质调查
宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。
附图:项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/政府的关系)。
·四至范围;
·地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较;
·地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积;
·地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响;
二、项目用地周边环境调查
·块周边的市政路网以其公交现状、远景规划
·项目的水、路、空交通状况
·地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状
·购物场所、文化教育、医疗卫生、
·金融服务、邮政服务、娱乐、餐饮、运动、
·生活服务、娱乐休息设施、
·周边可能存在的对项目不利的干扰因素
·历史人文区位影响
第二部分区域市场现状及趋势判断
宏观形式统计与分析:
一、宏观经济运行状况
·内生产总值:
·第一产业数量
·第二产业数量
·第三产业数量
二、房地产所占比例及数量
·房地产开发景气指数
·国家宏观金融政策:
·币政策
·利率
·房地产按揭政策
三、固定资产投资总额
项目开发相关重要数据的收集:
·区域房地产开发比重
·社会消费品零售总额:
·居民消费价格指数
四、商品住宅价格指数
·项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
·项目所在地的居民住宅形态及比重
·政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
·政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
·短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
·项目所在地房地产市场总体供求现状
·项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
·项目所在地商住宅平均价格走势及市场价值发现
·商品房住宅客户构成及购买实态分析
五、政策性风险评估
六、总体评价
第三部分土地SWOT(深层次)分析
一、项目地块的优势
二、项目地块的劣势
三、项目地块的机会点
四、项目地块的威胁及困难点
五、决策要点分析
第四部分市场分析
一、区域住宅市场成长状况
·形成时间
·各档次住宅区域内分布状况
·购买人群变化
(近3-5年)
·开工量/竣工量
·销售量/供需比
·平均售价
二、区域内供应产品特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征
·平均售价
·开发规模
·产品形式
·平均消化率
·平均容积率
·物业在区域内分布特征
附图:项目周边楼盘个案分布图,其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
:本案在区域市场内的机会点
:
·区域市场在整体市场的地位及发展态势
·本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式
·本案在区域内开发市场潜力
·本案在开发中的营销焦点问题
三、区域市场目标客层研究
(建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上)
:本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。
四、目标市场定位及产品定位
第四部分规划设计分析
一、初步规划设计思路
:产品体现的主题思想,主要设计风格、设计特点。
:多层、高层,还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型,及不同类型产品的比例。
。
,生产新型、别具一格产品的可能性。
、超大型项目,对营造大社区概念的考虑。
二、规划设计的可行性分析
、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条