文档介绍：民
金庸武侠小说里有这么一段情节:大侠甲不服大侠乙,跟大侠乙比武,大侠乙答应了,约定用房子当赌注――假如大侠乙得胜,大侠甲就得把他在南京城里新买的一所大house送给大侠乙。
协议达成,比武开始。大侠乙武术出众,艺压群雄,三招两式就把大侠甲打得一败涂地。大侠甲没办法,认赌服输,把南京那处房产的房契乖乖地交给了大侠乙,自己灰溜溜地搬走了。
阔人豪赌,拿房子当赌注,这事儿并不稀奇。稀奇的是输掉房子以后,大侠甲并没有跟大侠乙过户,直接交了房契就完事儿了。房契是什么东西?无非就是一张购房合同,合同上写的还是原业主大侠甲的名字,怎么能当成大侠乙这个新业主的产权证明呢?如果大侠乙比较懂行,应该很理性地让大侠甲陪他去趟房管局,把房本儿过户到自己名下才对嘛!
但是古代中国并没有房管局,也没有房本儿,古人买卖二手房,其产权证明主要就是那张房契,如果要过户,只能让房契过户:买卖双方重新签一张房契,然后去衙门缴纳契税,让县太爷在房契上盖一个红戳儿,再撕下房契的存根部分,留在县衙里作为备案就行了。
想让房契过户,必须得缴契税,这个规矩从北宋一直延续到清朝末年,其中契税税率一直在变,最低2%(宋仁宗即位时),最高9%(康熙平三藩的时候),再加上各种各样附加税,最多能占购房款的16%。也就是说,你花100万买了一套房,光过户可能就得花掉16万元!
为了省下这笔钱,古人买房往往并不过户。打个比方说,小明今年把房子卖给了小强,20年后小强又把这套房子卖给了小红,小红又在30年后将房子倒卖给小芳,如此这般过了半个世纪,你再看房契上的业主姓名,竟然还是早已作古的小明!
房产交易不过户,遇到购房纠纷会非常麻烦,假如小明的子孙强行霸道,找小芳要房子,小芳连个证据都拿不出来。所以从北宋到清末,历代政府都在劝说购房者过户,这样做一是可以减少纠纷,二是还能增加政府的契税收入。
问题是过了户也不一定安全。古代政府没有电脑,档案管理异常混乱,县官每隔两三年就能换一个,假如新上任的县太爷是个糊涂蛋,是极有可能把购房者留作备案的房契存根(清朝称之为“契尾”)弄丢的。存根丢了,新业主的不肖子孙再把房契弄丢了,从此无凭无据,你说房子是谁的?谁拳头硬就是谁的!翻翻《名公书判清明集》,再翻翻《三言》、《二拍》,房产纠纷俯拾皆是,史不绝书,把父母官搞得头大如斗,其中关键原因就是交易混乱、产权不明、档案管理太落后等缘故。
进入民国,孙中山先生为了厘清产权,减少纠纷,呼吁进行不动产登记。各地市政府先后响应孙先生的号召,纷纷在地方法院下面设立“登记处”或者“登记局”,让当地业主都主动去法院申报房屋位置、房屋面积、房屋质量和房屋现值,登记处或者登记局先审查,再公告,确信没有产权纠纷了,再登记备案,最后发给业主一张《不动产登记证》。
1925年4月,北京地方审判厅登记处在全城张贴不动产登记布告,是用白话文写的,容我抄录如下:
“本厅自民制度,已经印发过十几万张传单,对大家说明了。北京的土地房屋自庚子变乱后,关系很复杂,有补签的,有失契的,有盗典、盗卖、盗押的,打官司的实在不少,一经登记处登记,权利就算是永远确定了,什么盗卖伪造的事情均敢保其没有,即万一遇到兵灾水火,契据丢失,不须登报声明,不须找铺保补契,就可以对抗第三人。从本年4