文档介绍：特别能吃苦特别能战斗特别能盈利
金稻田、坂田项目经济分析报告
中信深圳集团房地产开发有限公司
目录
第一部分深圳土地市场分析
第二部分项目解析
第三部分经济测算
第四部分风险提示
第五部分结论及建议
第一部分深圳土地市场分析
一、市场供求关系
项目
06年
05年
04年
03年
02年
01年
供给面积
235
消化面积
798
供求关系
1:
1:
1:
1:
1:
1:
土地亏空
-563
-
-
-
-
-
表一:商住用地供求状况(万㎡)
表二:商品房及住宅供需状况
项目
06年
05年
04年
03年
02年
01年
商品房
1:
1:
1:
1:
1:
1:
住宅
1:
1:
1:
1:
1:
1:
分析:
深圳的土地供应市场自2001年起其供不应求的局面一直未得到有效改变,目前这种局面呈愈演愈烈的态势,但是其商品房市场却还能够保持基本的供求平衡状态这与深圳市土地市场上存在着大量的存量土地有关,但经过5年的严控期,市场的存量土地几乎消化殆尽,加上人口急剧增长,住房需求进一步增大,土地资源的短缺现象势必长期存在。
二、土地供给和房产销售区域分布
表一:土地供给交易区域分布(万㎡)
项目
06年
05年
04年
03年
02年
01年
关内
关外
合计
关内比重
%
%
%
%
%
%
关外比重
%
%
%
%
%
%
表二:房产销售区域分布(万㎡)
项目
06年
05年
04年
03年
02年
01年
关内
关外
合计
关内比重
%
%
%
%
%
%
关外比重
%
%
%
%
%
%
分析:关外两区已成为土地供给的重心,这种局面的出现已导致整个地产开发重心的外移。关内土地市场消化存量的速度明显快于关外,也说明了由地段和环境所决定的配套程度、舒适度和便捷度仍是影响置业者选择的重要因素,在政府加大关外基础设施投资力度的情况下,居住郊区化成为现实的可能,也成为必然的趋势。
三、深圳市土地控制计划
:
《深圳市近期建设规划(2006-2010)》提出严格控制建设用地规模增长,建设重点将由特区内转向特区外,通过合理调控房地产开发,
5年计划新增住房5700万平方米,新供应商品住宅用地建设住房2130万平方米,盘活存量土地建设商品住房1000万平方米,城中村改造重建商品住房1800万平方米;(:1:)而商品住房为4930万平方米,其中关内供应958万平方米,关外供应3972万平方米。(关内关外比为1:4)
全市新增住房用地供应总量为12平方公里(不含城中村改造重建用地),其中商品住房用地为10平方公里。
分析:
,成为未来市场供应的最主要的渠道。
。
:
《深圳市城中村(旧村)改造中长期计划(五年计划)》提出争取在2010年前特区内城中村的拆除重建规模达到总量的20%,争取在2010年前特区外城中村的拆除重建规模达到总量的5%。
分析:
,通过城市化进程的快速推进而形成的旧城改造项目势必