文档介绍：Xxx2008年营销推广方案2008年山东曹县罗兰现代城营销推广方案策划部2008年1月目录一2007年营销推广总结1、07年销售业绩分析2、07年6-12月营销推广分析二2008年营销推广背景1、项目目前所剩房源2、项目所处市场预测3、项目面临的问题及对策三2008年营销推广1、08年月度销售目标2、08年营销推广思路3、08年阶段营销推广详细方案一、2007年营销推广总结1、07年销售业绩分析2007年销售业绩一览表月份红线(万)绿线(万):由图表可以看出,项目从6月份开始月销售业绩均保持在600万以上,整体水平迈上一个新的台阶。原因主要有两方面。一方面,6月份由教师分房事件引发的团购热潮极大的提升了项目的业绩、人气和置业顾问的信心,成为项目的重要转折点。另一方面前期股市的飘红也在一定程度上促动了楼市,增强了大众的理财意识。由此可见,项目销售基本已经进入良性循环,同时市场的商品房意识也有了很大的加强。因此下一步的营销重点集中在三个方面:一是提升项目形象,做品牌,拉升利润空间。二是及时应对市场变化,抵御风险。三是维护业主关系,形成“头羊”效应。2、2007年6-12月营销推广分析项目此段时期主要采取的宣传方式有:宣传单、电视广告、短信、满天飞、条幅、户外广告、宣传车等,其中新拓宽的宣传渠道为座套广告,效果一般。反馈效果较好的为业务员和短信。1)来电分析分析:6-12月共来电1768批,平均每月253批,平均每天8批,与去年同期相比有很大提升。由图可知,来电途径较多,比去年有所拓宽,同时也说明各种广告都在发挥作用,其中反馈较好的为业务员和短信,分别占到68%和14%,说明在当地主流媒体不发达的情况下,业务员和短信是促动人气的主要渠道。因此,加强对业务员的培训和管理,将有助于提升来电量和来电质量。其次为待查,占4%,说明各种广告的综合作用较为明显。除此以外,朋介、广告牌、老客户、听说所占比例也较高,因此老客户关系的维护将贯穿项目始终。2)来客分析分析:6-12月来客共计6250批,平均每月893批,平均每天30批。由图可知,业务员是来客的主要途径,占到来客总量的84%。因此加强对业务员的培育和管理,对于提升来客质量具有决定作用。其次是待查和听说,分别占5%、2%,这些来客途径相当模糊,不排除各种广告宣传综合作用促使客户上门。老客户、业主、朋介、客带客共占5%,说明随着项目的逐步成熟,老客户资源将成为我们进一步挖掘的重点,需加强业主关系的维护。二、2008年营销推广背景1、项目目前剩余房源期楼座剩余总数一层二层三层四层五层六层均价总均价1710二期三期13#0/601725二三期均价14#0/20178415#2/362170916#6(12)241725170517#0/6172818#2/602169219#1/481170520#0/36169221#0/36169222#0/48168123#0/48168024#11/36056167925#1/6011674四期26#8/48171704四期均价30#5/365176534#24/482224861704171635#15/48366169627#43/48757888168531#41/487676781744合计01613182141501592、2008年市场环境预测三足鼎立局势初现端倪随着幸福人家的开盘、环岛二期的推出,三足鼎立的局势已渐渐明朗。地段、价格将成为对比重点,因此区域炒作(教育、生活配套等优势)、价格控制将成为08年本案营销重点。而芙蓉家园将继续走低价路线,对于本项的分流作用仍较为明显,因此对于品质生活观念的植入仍将继续。旧城改造成为潜在威胁2008年曹县房地产开发仍以旧城改造为主,主要改造片区为政府小区、银安小区(县委正西),面积约400余亩。据悉招商已有初步成果,县府广场的修建则是初步体现。由于改造区域地理位置优势明显,因此,旧城开发项目亦将本项的潜在威胁。北部发展步伐放缓据悉,北部开发区招商不够顺利,厂房空置率高,政府内部矛盾严重,开发步伐放缓。这对于本案将是一利好因素。时间工程节点节日节点3月幼儿园开建、二期绿化、景观成形植树节4月三期道路、绿化基本成形菏泽牡