文档介绍：物业维修工作总结物业维修工作总结范文1 在自然、人为及时间因素的共同作用下,居住物业或早或迟会出现不同程度的损坏,直接影响居民的安居乐业,因此,物业维修是一项常规性的管理工作。由于“三分建、七分管”,“小洞不补,大洞吃苦”,所以在居住物业的维修管理中,日常养护管理(又称便民小修服务、小修养护服务、窗口报修服务等)又成为基础性的工作。物业维修工作总结就居住物业的日常养护管理(简称“养护管理”)进行探讨,以求抛砖引玉,认识深化。一、养护管理的涵义及其关键早在1985年1月1日,城乡建设环境保护部(后改名建设部)颁发了《房屋修缮范围和标准》,对物业维修工程进行了分类,其中“凡以及时修复小损小坏,保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程”,其“综合年均费用控制在现时造价的1%以下”。这里所称的养护管理,便是物业公司对房屋小修工程行使的各项管理职能,其主要环节包括报修、查勘、派工、计划、组织、验收、抽查、结算、回访等。养护管理是物业公司经常性、持久性的基础工作。为了恢复和确保居住物业正常的使用功能,管理人员和维修人员必须采取各种手段,及时修复已经出现的各类小损小坏,有效防止小损小坏的发展及可能发生的后果,以最快的速度解除居民因功能失常造成的困境,维修费用控制(包干)在现时造价的1%以下。进而言之,不论物业原有的质量等级如何,不论完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房还是危险房,在整个物业寿命期限(屋龄)中,只要物业零部件因损坏而功能失常,在居民报修之后(如突然断电断水等),或因公共部位无人报修(如走道窗玻璃破碎等),物业公司都要及时进行预检修复。修复之后房屋原来的完损等级不变。在这里,“及时修复房屋的小损小坏”,成为养护管理的根本要求和关键词语。为了“及时修复”,就要强调“养护及时率”与“质量合格率”,并要求物业公司防患于未然,对物业进行计划性、制度性和季节性的主动检修。二、养护管理的特点及其意义养护管理具有以下四个特点: 1、养护任务,面广量大居住物业(物业区域)构成要素的复杂性,决定了每一幢不同类型、不同结构的房屋,每一幢房屋的不同区域和不同部位,每一幢房屋的不同业户,都会产生因物业功能失常而引发的修理诉求,因此,养护任务面广量大,地点时点分散,不如大修、中修工地相对固定,也不如保安、保洁、保绿等工作相对集中。根据传统房屋管理的经验总结,以及房地产行政管理部门历来的有关规定,养护范围包括: 1)屋面筑漏,修补屋面、泛水、屋脊等; 2)钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换窗纱、油漆等; 3)修补楼地面面层,抽换个别楞木等; 4)修补内外墙面、抹灰、窗台、腰线等; 5)拆砌挖补局部墙体、个别拱圈,拆换个别过梁等; 6)抽换个别檩条,接换个别过梁、屋架、木柱、修补木楼梯等; 7)水卫、电气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等; 8)下水管道、窨井的疏通,修补明沟、散水、落水管等; 9)房屋检查发现的危险构件临时加固维修。从上可见,居住物业日常养护的内容林林总总,点多面广,具有分散性。养护工人经常是“打一枪换一个地方”,流动性强,在管理上较难控制。 2、技术工种,复杂多样居住物业结构、装修、设备设施及其构成零部件的多样性,决定了损坏项目和技术工种的复杂多样。因此,虽然某些项目技术比较简单,却十分强调不同工种之间的密切配合。例如:水电工在调换管道时,常会遇到泥工的活计;沟路工在施工时,常需绿化工的协助;油漆工在油漆门窗时,少不了钢窗工或木工的配合等。为此,养护管理对养护工人提出了技术全面(多面手)的要求,需根据实际情况经常变换修理技术、工艺、方法、材料及工具。 3、施工现场,条件较差居住物业小修工程在施工时,不论在室内室外,均易受到季节、气候和环境的影响。有时现场施工条件较差,周转不便,清除建筑垃圾不易,还必须接受来自于业户的直接监督,因此,对养护工程质量(合格率)和服务者的综合素质(包括应知应会、适应能力、服务态度、劳动纪律等)提出了更高的要求。 4、报修业户,要求较高从居民报修的项目看来,虽然都是“小事”,但直接影响使用功能,其中不少项目还具有应急的性质,关系到“水”与“电”的正常供给,称为“水电急修项目”,如:室内线路故障的停电、漏电,电梯运行时突发故障等等,不及时修复就会中断居民的正常生活。又如阳台、晒台、扶梯的扶手栏杆松动,具有一定的危险性,不修复很可能发生意外。有些非属应急项目,但也不能掉以轻心,上海市曾发生因公共走道窗玻璃破损不及时调换,雨水进入,天冷冰冻,造成某业主滑倒而骨折的案例。因此居民报修时常抱有急躁的心情,常会因缺乏理解(或服务者缺乏耐心)而发生抵牾。在报修时,居民不仅讲究实际效果,要求服务者具有较高的技能,而且讲究时空效果,要求省力、省时、省麻烦,提供礼貌服务和微笑服务。上述四个特点充分说明:养护管