文档介绍：世联策字[2000]B-013号谨呈:中信华南(集团)深圳公司中国深圳·雅庭园前期策划报告***顾问(深圳)有限公司2000年10月13日中信华南(集团)深圳公司:承蒙信任,我司于2000年9月23日正式受托展开贵司雅庭园项目之前期策划事宜。经专案小组对市场的重点调查和框架式论证,现特向贵司提交《雅庭园项目前期策划报告》,供贵司决策时参考,并经研讨确认后作为项目方案设计和其它相关筹备工作的指引。我司一向拥有与多家大型集团企业、上市公司的合作经验与良好业绩。对于本项目我司非常重视,在人员和资源调配上进行了专业组合,以求为贵司创造最佳的市场效益。并希望通过双方的共同努力使之更加完善,以达到精诚合作之目的。专此奉达,即颂商祺!***顾问(深圳)有限公司执行董事:二零零零年十月十三日目录第一篇市场调查报告……………………………………………1总体市场背景……………………………………………1市场热点和发展趋势……………………………………2区域市场及本项目周边市场调研………………………4大户型住宅项目的市场调查…………………………13可类比的典型物业调查与分析…………………………19项目周边在售商铺的市场调查…………………………27总结……………………………………………………28第二篇项目分析………………………………………………30项目概况………………………………………………30街区分析………………………………………………30项目优劣势分析………………………………………41本项目综合评价及发展总战略…………………………42第三篇 物业定位………………………………………………48市场定位综述…………………………………………48物业定位………………………………………………48第四篇物业发展建议…………………………………………57规划设计要点…………………………………………57原则……………………………………………………57建筑群体布局建议…………………………………58户型布局建议………………………………………63建筑设计及建筑风格要点建议……………………64交通组织要点建议……………………………………71环境景观实际要求…………………………………72配套设施……………………………………………78社区服务及物业管理…………………………………80装修标准…………………………………………………82第五篇 营销策划建议………………………………………………84入市时机和销售前提条件……………………………84分期运作策略…………………………………………85形象包装………………………………………………88广告推广及媒体组合策略………………………………92第一篇市场调查报告总体市场背景宏观市场分析图1-1国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值的关系图目前深圳的人均GDP已达4000美元,依上图所示,深圳的房地产市场现已处于快速增长期。图1-2深圳市近几年的户均年收入与当年楼房价格的比例变化趋势图国际上将户均收入与房价的比例在1:4~6之间的状况视为正常。深圳99年的户均年收入与房价之比为1:6,即显现出目前深圳的楼价对市民的收入来说上相对合理的。总体供求状况2000年上半年度全市住宅销售形势良好,,%,,%。新千年伊始,深圳房地产市场就与往年传统的淡季不同,销售量依然保持去年下半年的强势,尤其4月底的房地产春季交易会更是将市场推向高潮,对人气的调动及楼盘的销售起到极大的宣传推动作用,在价格上,由于罗湖与福田两区房价略有下跌,致使深圳市总体价格走势稳中有降。图1-3全市上半年住宅在售楼盘抽样均价走势图:(不含关外楼盘)(注:上图横坐标为年份和季度,纵坐标为人民币元)住宅楼花销售面积大于现楼,,%,;,%,。,%,。二、市场热点和发展趋势近期市场热点《深圳市城市总体规划(1996-2010年)》文本定稿,意味着地产投资面临调整,城市发展的均衡化、建设小区的规模化,将给房地产市场带来新的机会。各区产业分布各有侧重,带来新的投资机会和投资方向。今年的热点区域与市政建设的进展、城市重心的转移和消费****惯的改变密切相关。中心区随着中心区六大市政建设的全面开工,中心区概念已成为市民关注的焦点。中海华庭、深业花园与和记黄埔的项目已在九九年内推出,而邻近中心区的石厦片区、景田片区、皇岗片区