文档介绍：前言:《物权法》关于车位的规定——车位销售的约束条件1、《物权法》第七十四条建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。彭山区当前对政策的执行情况是非业主购买车库不办理产权证件,其他公司在新政推出后也未向非业主出售。一、项目现状1、项目销售周期与销售进度现状近期彭山区拆迁客户激增,政府规定拆迁款只能项用于购房、商业、车位,很多客户购房过后还剩余几万,所以这段时间可以抓住此类客户。项目房屋销售已经接近尾声,准业主有400余家,成交客户基数已经形成。通过车位的销售可以促进项目剩余房屋的销售,加快清盘节奏。售楼部资源的充分利用,在项目销售结束后,可以尽快对外招商,为公司创造价值,车位销售可以移交物业办公室。项目工作重心,将从房屋销售往商业、车位销售、酒店招商等工作转移。2、周边区域车位租售现状区域界定:彭山县城分南门区域和北门区域项目名称车位情况简述售价租价(临)租价(月)2、结论彭山区目前的停车大体分为3类:地下车位、地上车位(又分为微型、标准)和车库彭山区目前地下停车位的市场租金:200-300元/个·月(普通车位);彭山区目前地下停车位的市场售价:6—16万/个(普通车位),其中微型车位约6-8万/个,标准车位约8-10万/个*从有限的资料来看,车位的销售情况均不太理想,主要原因是车位的租售比低,投资回报率低,导致大多数业主愿租不愿买。第二部分:本项目车位产品分析一、(根据目前规划设计图纸)车位359个(规划车位391个,其中32个为子母车位,合并字母车位后实际359个。)产值预估约2800万元。,微型车位、标准型车位以及子母车位。微型车位(<10㎡):3(-)m×(-)m标准型车位(>10㎡):(-5)m×(-)m子母车位(子母车位>19㎡):㎡、24㎡(12㎡+12㎡)(m)及面积(㎡)负一层合计标准型车位12(*5)(*)%%(*3)(*4)%%总计182359二、:1)市中心,车位较少,而停车需求较大;2)项目位于RBD商务休憩区,紧临文殊坊大体量商业,且临主干道,到达率高;3)项目住宅约800户,商铺89套,车位仅359个,;楼体交付使用后,居住、商务、商业对车位有较大需求。:1)购买住宅的客户主要以首次置业(过渡性居住)及投资者为主;首置客户购车比例较小,投资者对车位多持观望态度。且商家(商铺)客户多以租赁为主,购买的可能性较小。2)销售应符合《物权法》的相关规定。三、,不必要对商业客户做特梳理与分析。一般情况下只有高楼层自营客户会考虑购买车位。本项目高楼层商业自营客户不多。就A\B栋客户来看,A\B栋虽然购买人群有明显的差异,但是作为以首次置业为主的A栋业主,在经济实力上有明显的不足,大规模购买车位的可能性不高;而投资客为主的B栋,由于其置业目的的特殊性更不会过多考虑购买本项目车位。4、成交客户的付款方式与付款金额分析1)、一次性付款客户:一次性付款的客户中,总价在35万以上的客户占11%。2)、按揭客户:按揭客户中,总价在35万以上的客户占27%四、%(个)-60%(7个),)基本策略:推售+自然销售选定某一周末启动内部认购,在短时期内形成销售高潮,快速走量,最大限度刺激和消化原有车或近期拟购车业主(住宅/商铺/商家);后进入自然销售期,对客户通过对车位预期收益(投资方向)引导为主,尽可能的转化潜在客户。2)销售组合功能性分区,部分推出,且以销售为前提。分区:-1F以租赁(临时/月度,物业管理)为重心,以对项目内/外客户租赁为主。(见附件-车位分区图))启动时间:3月14日(星期六)时间选取依据:、12月是商铺的销售期,车位推售时间应避免与商铺销售冲突,可在商铺推售期对车位销售开始推广(电话通知/售楼部内展示/户外围墙)。,忌喧宾夺主,选取周末以内部认购的形式进行统一发售。,建议3月14日(星期六)发售。2)年度目标拆分目标预期推断的原则:推售期为启动的一个月内。