文档介绍：论不动产登记制度在民事执行程序中的适用
执行实践中,执行人员常常遇到这样一些难题,某一不动产没有登记,或者虽然登记了,但登记权利人与实际权利人又不一致,如何保护不动产真实权利人的利益;房屋与其附属的土地隶属于不同主体,变现房屋时如何处理;同一不动产上有数个抵押权,各抵押权的实现顺序如何确定,等等问题。由于现行的民事执行程序法律规范对涉及不动产执行的上述问题没有作出
具体的规定,执行实践中各地法院在查封和处理不动产时出现法律适用难题,因而做法不一,常常发生相同条件的个案处理结果却相异,损害了法律适用的严肃性和统一性。研究不动产物权登记制度,并在不动产执行中正确予以适用,对于搞好涉及不动产案件的执行,进而保障交易安全,维护交易秩序,都具有重要意义。
一、物权法出台前后相关法律规范关于不动产登记的规定及评析
(一)物权法出台前相关法律规范关于不动产登记的规定及主要缺陷评析
不动产登记制度是物权法中的一项重要制度。一般而言,不动产即土地及其定着物。不动产登记是指经权利人或利害关系人申请,由载于不动产登记簿的法律制度。我制度是逐步完善和发展的。以前的不动产登记制度对于规范不动产的管理和交易,起到了一定的作用。但是也存在一定的缺陷。一是没有形成统一的不动产登记管理体制,调整不动产登记的相关规定散见于若干不同的法律规范中,不够统一,另外还存在登记机关不统一、登记程序不统一、权属证书不统一等问题。二是不动产登记的法律效力不明确,认为登记为不动产转让合同的生效要件,违背了物权变动区分原则的基本法理,从而导致买受人的利益得不到完善的保护,一定程度上放纵了出卖人的随意违约行为。三是不动产登记的种类不健全,缺少预告登记和异议登记等重要内容。四是缺少关于登记机构错误登记的赔偿责任制度的规定,使得在追究一些登记机构错误登记的法律责任时缺乏法律依据。这些问题有待进一步完善。
(二)物权法关于不动产登记的规定及简要评析
物权法规定范围,统一登记机构,统一登记办法;依法规范了登记机构的行为;规定了不动产登记的效力排序问题,当权属证书与登记簿不一致的,以后者为准,除非后者被证明有错误;增加规定了一些新的登记类型,统一了不动产变动规则,并明确规定了登记机构错误登记的赔偿责任制度,等等。概括起来,物权法对我制度的完善和发展,突出表现在以下两个方面:
(1)完善和发展了不动产物权变动规则。物权法区分不动产物权变动的不同情况,对不动产物权变动作出了比较系统的规定,统一了不动产物权变动规则。一是登记要件主义。即不动产物权的变动,需经过依法登记才发生效力。这是不动产物权变动应遵循的一般原则,主要适用于建筑物所有权、建设用地使用权、不动产抵押权的变动。二是贯彻区分原则理论,明确规定不动产物权变动采登记对抗主义。即不动产物权变动依当事人的合意发生法律效力,但是不登记,不得对抗善意第三人。例如《物权法》第15条、第129条和第158条的规定。三是对于一些特殊的不动产所有权,如。另外,由于现行条件限制,对土地承包经营权、宅基地使用权没有强行要求必须登记。
(2)健全了不动产登记类型,增加规定了更正登记、异议登记、预告登记等类型。《物