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     由于产品特性和客户特性的不同,住宅销售和写字楼销售有着非常大的差别。住宅销售是一种产品化的销售,潜在客户和成交客户数量相对多,整个营销过程更强调营销策划定位的重要,项目定位准确,只要进行规范的销售组织管理,将营销广告活动与销售现场配合好,就可以保证项目销售业绩。而写字楼销售则强调个性化销售,或者说是关系营销或组织营销,由于潜在客户和目标客户数量相对少,整个销售过程更强调对每一单的销售进程管理,强调对每个意向客户决策关系网的分析和公关,更强调一种团队协作销售。写字楼销售从客户到手段等多方面的不同。
  写字楼与住宅销售的差别很大,尤其表现在大客户销售方面,写字楼强调的是大客户销售,主要表现在以下几个方面:
1、对公司客户的关键信息采集的支持
    公司客户购房不同于个人购房,客户购买时需要考虑的问题是不同的,很大程度上和客户自身企业的一些个性化特点相关。因此,销售人员在收集公司客户的信息时,一定要注意了解例如:“客户的人员数量,客户对办公面积需求的情况”等关键客户数据,应该指导基层销售人员的信息采集工作,提醒他们注意到那些是客户的关键业务信息,以便于企业判断客户需求,有效组织销售策略。
2、大客户营销更注重潜在客户线索的管理与跟踪
    由于写字搂销售的目标客户数量相对有限,因此更强调对每一条销售线索的管理与跟踪。每一条有效的客户线索都应该及时跟进处理,使销售管理人员能够是实时掌握最新的信息,及时作出业务判断和指导,监督和推进业务员的具体业务跟进过程。客户的来电、来访、我们对客户拜访、客户与我们的谈判等企业所有人员与客户的所有接触过程等都应该记录下来,最终形成一个企业和客户交互的完整历史,业务相关的每个人都可以在系统中及时了解到客户发展的最新情况。销售经理还可以给每个业务员做出业务分析,和给出业务指导,同时也是企业对销售人员进行绩效考评的一个依据。
3、大客户营销强调客户决策人的公关管理
    一个企业的购房或租房行为,关系到企业的一个长期计划,是一个复杂的集体决策的过程。最初可能由企业的一个文员来根据企业的既定要求寻找楼盘,开始与我们联系。待有初步意向后,可能是企业的行政主管和我们接触,了解更详细的情况。随后,企业的各级领导都可能在不同阶段和我们交流,甚至企业的各个部门也会向我们表达他们的部门特殊要求。直到最后客户公司的总经理、董事长等决策人物出面考察和谈判。此后,还可能有企业的律师、财务总监等再进行谈判。总之,一个销售过程中,我们可能会接触到企业方方面面很多人。因此对于公司客户,我们不仅要关心公司详细的资料,而且要了解和掌握客户企业的所有联系人的信息,特别是要通过调查和分析客户之间的职位关系,以判断他们在购房行