文档介绍：ZIJINTIANDIPROJECTPLANNING紫金天地商业定位规划方案区位分析项目概况项目解读三墩镇项目区位规划定位:位于主城区西北,集商贸娱乐、文体旅游、医卫教育、高新产业、居住等功能于一体的区域副中心,杭州西北部新中心;规划人口:,中期20万人、远期40万人重点规划项目:五里塘综合体、地铁2号线发展现状:三墩板块南北发展步调不协调,同时区域内发展不同步,规划落后区域对片区的整体档次提升有较大影响,同时因镇级转换,村级留用地众多,南北分化严重,规划落地难度大。项目所处区域大量商品房,处在强建设期,住户陆续导入中;同时并存大量村级规划代建区域、村留用地等,区域人口未来主要有:高质量商品住客、村级原住民、外来务工人群及科教人群。区位分析本案位于杭州市西湖区三墩镇紫荆花路与振华路交叉口(杭师大附中对面),北邻五里塘河,南近石祥西路,西近紫金港北路,东近古墩路,㎡,总建筑面积21万㎡,㎡,涉及招商(运营)㎡。古墩路石祥西路紫金港北路五里塘河交通分析本案紧邻交通主干道:振华路、古墩路、石祥西路快速路、紫金港北路等,距离杭长高速出入口约700m,陆路交通网发达,叠加杭州地铁2号线和5号线(规划)的开通,使得本案拥有较强的交通可达性,为外围客流的导入提供了优越的基础条件。地铁交通概览地铁公交消费人群(1)—主力消费人群项目500米辐射半径内主力消费人群新星社区金源公寓浙江广播电视大学金穗公寓三墩小学三墩中学浙师大附中浙江医院分院三墩老街回迁房小区名称人口/户房屋类型消费能力中旅·紫金名门1300改善型强回迁房1500刚需强金穗公寓300刚需强金源公寓300刚需强新星社区1500刚需强学校/医院名称人口/口消费能力三墩老街人流量大强浙江医院分院人流量大强三墩小学4200小三墩中学1800适中浙师大附中2000强浙江广播电视大学3500强本案辐射半径500米内小区林立,居民经济基础较好,且消费观念比较前卫,整体消费能力较强,为本案主力消费人群之一;其次项目周边学校(小学、中学、大学)众多,加上浙江医院分院和三墩老街的人群也是本案的主力消费人群。消费人群(2)—次主力消费人群石祥西路以北小区名称人口/户房屋类型消费能力秀月家园1622刚需强天阳·美林湾1132改善强都市水乡·水秀苑1367刚需强都市水乡·水映苑1588刚需强都市水乡·水碧苑680刚需强都市水乡·水起苑618刚需强都市水乡·水涟苑690刚需强都市水乡·水曲苑909刚需强都市水乡·水月苑898刚需强都市水乡·水清苑474刚需强都市水乡·水滟苑1872刚需强新世纪花苑1093刚需强兰韵天城656刚需强同仁家园3024改善强慧仁家园1364改善强首开·国风美城228改善强本案辐射半径500~1500m间小区众多,共25044户,约62610人为本案次主力消费人群之一;石祥西路南边浙大紫金港校区师生约25000人也是本案次主力消费人群。但石祥西路的隔断,给其以南的人群导入形成较大抗性。石祥西路以南小区名称人口/户房屋类型消费能力港湾家园1358刚需强望月公寓1704刚需强天虹公寓1250刚需强广宇西城美墅788改善强西城年华1729改善强浙大紫金港校区师生共约25000人项目500~1500米辐射半径内次主力消费人群周边商业体分析(1)本案辐射半径500米内无同等体量同类型规模的商业体,覆盖商圈内商业还是以初级分散式街铺为主的商业形态,以三墩老街(待拆迁)为主。距离本案最近的商业体是剑桥公社、303广场、汇禾领府与创美·华彩国际、五里塘综合体(拟建),未来将对本案的就近型与目的型消费形成一定威胁,但只要在主题定位和业态选择上予以差异化,还是可以使本案对周边人群有足够吸引力。303广场创美·华彩国际汇禾领府三墩老街五里塘综合体(拟建)剑桥公社距离本案1000m距离本案1500m距离本案1400m距离本案600m距离本案350m距离本案1600m周边商业体分析(2)项目周边商业体的主要业态呈现形式及租金情况:汇禾领府剑桥公社华彩国际303广场项目类型社区底商商业中心商业中心商业综合体业态种类餐饮、超市、酒店、汽修、美容等餐饮、汽修、网咖、足浴、水果店等餐饮、便利店、娱乐、咖啡、宾馆等餐饮、服装、药店、KTV、汽修等单铺面积(㎡)50-200,少数超过20040-200,少数超过20050-300,少数超过300100-300,少数超过300商业体量(㎡)150001300025000031000租金水平(元/㎡*天)东侧:-;-:-;--;--;--;-