文档介绍：基于供需模型的房地产调控措施研究张琼丹(西南民族大学管理学院610041)【摘要】随着中国经济发展水平的不断提高,房地产行业的规模呈不断扩大的趋势。然而,由于种种原因,房地产行业在快速发展的过程中,出现供需失衡,价格飞涨等问题,对中国经济的健康发展造成了危害。近年来,为了对房地产行业进行调控,国家实施了一系列宏观调控措施,但效果明显不佳。本文将利用供需模型来阐述在政府宏观调控下的房地产供求变化。通过分析政府征税、明确房地产最高限价及建设经济适用房等措施,可以有效调节房地产市场供需失衡的现状。【关键词】房地产;供应和需求;税收;最高限价我国的房地产供求现状从我国房地产供求现状来看,由于房地产价格过高,对需求产生了一定程度的影响,但目前看来房价下跌的可能性微乎其微。消费者对住房的需求可以分为生活需求,改善需求,投资需求和投机需求。生活需求和改善需求是刚性需求,这部分需求是客观存在的,且其基数庞大,消费者更希望房价下跌来满足其基本住房需求。然而,对于投资和投机需求,投资者会更加理性地分析其投资收益。在利率和汇率政策没有较大变动的情况下,投资渠道也将保持不变,故何时将资金从房地产市场撤出仍然是现存的一大问题。在短时间内,房地产市场供不应求的局面很难有较大的变化。而从长远看来,随着中国的二手房市场的逐步规范和房地产市场的进一步发展,我国将增加基本住房的有效供给。但从目前供需发展趋势来看,居民住房的严重短缺现象将持续存在。二、基于供需模型的房地产价格分析1、完全竞争状态下的供求关系及其市场价格完全竞争市场意味着行业中存在众多的生产者和消费者,但由于市场上的所有企业均生产同质化产品且其市场份额均较小,故该市场中的企业均缺乏控制市场价格的能力。在这种情况下,需求曲线和供给曲线的交点决定了其市场价格,经济学中称其为均衡价格,如图1所示:PPlP0P2QOQDlQs2QoQQsl图1完全竞争状态下的供求关系及其市场价格如图所示,需求曲线上的所有点表示消费者愿意支付产品的价格,供给曲线上的点表示卖方愿意卖出商品的价格。供给和需求曲线的交点则表示在这一点上需求量与供应量相同,且交易价格达成一致。在图1中,交点K为均衡点,Qo为均衡交易量,P0为均衡价格。假设当交易价格为P1(P1>H】)时,供给量大于需求量(QS1>QD1),因此,卖方找不到足够的买家就只能将价格降低。若价格持续走低,降到P2(P2<P1)时,供不应求(QD2>Qs2),导致商品短缺,卖家就会乘机提价,从而导致价格攀升。因此,当市场价格会在P0点达到均衡,此时需求量和供给量相同,价格趋于稳定,从而达到市场平衡。2、最高限价的实施目前,由于供给量的不足和通货膨胀的存在,我国的房价持续上扬,政府为了满足消费者的基本住房需求制定了最高限价政策。如图2所示,在正常的市场条件下,供给曲线为S,需求曲线为D,其均衡点为K,均衡价格为OH,均衡交易量为ON。当政府认为均衡价格过高时,设置最高限价,令其为OI。则市场价格不得高于0I。如图2所示,若价格降至0I,则供应量减少到OR,而需求量将增至OL,这时就会出现供应短缺的现象,短缺数量为RL=OL—OR,这部分短缺则需要依靠政府的宏观调控的政策了。政府采取最高限价政策可以打击价格过高的现象,保护消费者的正当利益,但政府需尽快兴建一些房屋来弥补供不应求的现象,或对企业给予补