文档介绍：---------------------------------作者:_____________-----------------------------日期::_____________房地产营销模式分析房地产营销模式分析目前房地产市场上四种销售模式之间的优、劣势分析比较:一、代理商的独家销售代理模式独家销售代理的意思,就是由一家代理公司去代理整个楼盘的销售。这种销售模式是现今房地产市场的一种主流模式,也是市场的发展趋向,在国内的大型城市,独家代理的楼盘占了在售楼盘总量的70%以上。它的优势主要表现在:分工明确,各展所长由楼盘代理商去负责项目的营销工作,可以较准确地把握当地市场、客户口味、客户心理、客户消费习惯等一些在销售过程中起重要作用的因素,这样可以避免开发商盲目揣测市场和客户心理而导致偏离市场需求,做出来的产品不被市场认受的风险。而开发商则集中精力做好生产及品质控制等工作,做出符合并超越市场期待的精品楼盘。开发商和代理商合作,可以说是优势互补。如此分工明确,各展所长,有利于避开因错误判断市场而造成的投资风险,也有利于代理商凭自身优势为楼盘的销售起快速推进作用。二、代理商的联合销售代理模式联合销售代理的意思,就是由一家以上的代理公司去代理整个楼盘的销售。这种代理模式首先出现在港澳等地区,此后在内地大中型城市逐渐被部分发展商所引用,但在现今的房地产市场中还是比较少见的。它的优势主要表现在:充分竞争推动销售现时联合销售代理模式正成为一些发展商又爱又恨的销售模式。爱就爱在它可以为代理商带来竞争,代理商为保饭碗和声誉,必然全力以赴,用最好的人力物力来跟对手火拼,这就能对楼盘的销售带来很大的推动力。。因为有了竞争,代理商再也不可以马虎了事,竞争对手良好的销售业绩必然给另一方造成压力,逼发出更大的潜力,从这个角度来看对开发商是非常有利的。它的劣势主要表现在:恶性竞争管理困难代理商的恶性竞争,代理商为取得更好的业绩,必然想方设法钻空子,破坏公平和平衡。在日常的销售工作中,两家代理商之间发生摩擦在所难免,代理商之间抢客的现象也时有发生。毕竟商场如战场,大家都是临阵对敌。走,最终造成自身利益受损但使代理商得益。综上所述,联合代理模式是需要开发商、代理商都拥有成熟的营销管理经验,同时代理商之间要有良好的竞争心态,才能把这种模式的优势发挥出来。否则,只会增加开发商管理的难度,时常为处理代理商之间的矛盾而耗费精力,代理商之间抢客等现象亦可能对项目带来负面影响,结果是多输的局面。三、开发商的自销模式开发商自产自销的意思,就是开发商同时负责楼盘的开发和销售。这种销售模式是出现得最早的。它的优势主要表现在:节约成本保持利润开发商自产自销模式中又分为两种情况:一是开发商自行组建销售团队,成立专门负责销售的销售部或营销部,是属于成立一个部门的形式;另一种是开发商成立一间销售代理公司,专门负责自己公司开发的楼盘的销售,这是属于成立一个子公司的形式。这两种情况都属于开发商自销的模式。开发商自产自销,开发商认为最大的好处就是节约销售成本,不用支付代理公司高昂的代理费用。这种做法,是由开发商直接支付销售人员的月薪和佣金,省去代理公司的利润部分,将该部分资金直接转为开发商的利润,从而将项目成本降低,利润提高。开发商组建的销售团队属于开发公司,便于管理和控制。开发商的销售策略,能直接传递