文档介绍：房地产企业主要税收主要策划方法可行性和风险性分析大成方略纳税人俱乐部2主要内容?一、房地产业税收筹划的内容和主要思路?二、土地增值税优惠政策筹划分析?三、土地不动产投资税收筹划及分析?四、公司分立转移不动产税收筹划?五、公司合并转移不动产税收筹划?六、股东利用股权转让低税率筹划分析?七、房地产核定征收方式税收筹划分析?八、利用低税率筹划工资年终奖分析大成方略纳税人俱乐部3?九、营业收入分解的筹划及风险分析?十、分解房屋租金收入的筹划及风险分析?十一、项目开发成本税基筹划风险分析?十二、公司股东身份税率筹划分析?十三、税款追征期限截止期风险分析?十四、股东不按出资比例分红筹划分析?十五、分公司与子公司筹划分析?十六、转让开发楼盘筹划分析?十七、企业融资的主要方式及税收筹划分析?十八、代建还建房的风险点及税收筹划分析大成方略纳税人俱乐部4一、房地产业税收筹划的内容和主要思路?税收筹划是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下,事前选择税收利益最大化的纳税方案处理自己的生产、经营和投资、理财活动的筹划行为。纳税筹划的主要内容:?—避税筹划,如不按持股比例分红、关联方交易避税等。?—节税筹划,如投资免税、物业分公司等?—转嫁筹划,如签税后合同、提高价格等?—涉税零风险。????税收筹划的途径:一是选择低税负方案;二是滞延纳税时间?税收筹划的思路:?—税额式:利用税法规定的减税、免税优惠达到减少应纳税额的方法。?—税率式:利用国家税法制定的高低不同的税率制定纳税计划减少纳税的方法。?—税基式:通过缩小(分解或转化)税基的方式来降低税负的筹划方法大成方略纳税人俱乐部7二、土地增值税优惠政策筹划分析?《土地增值税暂行条例》第八条规定,有下列情形之一的,免征土地增值税:?,增值额未超过扣除项目金额20%的;?、收回的房地产?因城市实施规划,国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。大成方略纳税人俱乐部8?举例1:某公司开发B项目为普通住宅,已经办理大部分项目成本费用结算,处于销售阶段。经测算:取得土地使用权2000万,开发成本2000万,开发费用按10%计算,预计取得销售收入7000万,营业税金及附加385万。?扣除金额=2000+2000+(2000+2000)×10%+385+(2000+2000)×20%=5585 ?增值额=7000-5585=1415 ?增值率=1415÷5585×100%=21%?应纳土地增值税=1415×30%=?筹划方案1:B项目尚未全部完工,假设再投入X万元,符合[7000-(5585+)] ÷(5585+)×100%<20%?计算得出:X=191 ,再投入200万元,重新计算如下:?扣除项目金额=2000+2200+(2000+2200)×10%100+385+(2000+2200)×20%=5845?增值额=7000-5845=1155 ?增值率=1155÷5845/1437×100%=%大成方略纳税人俱乐部10?筹划方案2:新设立一家公司,整体收购该项目。假如收购价为X,符合:(X-5585)÷5585×100%<20%,即可免税。?计算得出:X=6702?如,房地产企业按6600万元销售给自己设立的销售公司,销售公司再按7000万元整体销售给最终客户。土地增值税计算结果如下: