文档介绍：冃录■>H'J8背景范围、目的1范围、分类2目的技术路线和方法3・1技术路线2方法二、 地铁沿线地下商业物业开发利用的特点及案例研究1•地铁地卜商业物业开发经营的特点1地铁相关资源的开发具有明显的交通优势2处于特定吋空条件下的地铁站内商业具有市场独占优势1・3地铁内商业的发展与地面商业发展状况密切相关4地铁内商业和地铁商城运营的局限性几个城市地铁地卜•商业研究1上海的经验与做法2广州的经验和做法3北京的经验和做法4香港的经验和做法小结1地铁商业经营分布特点2地铁公司对地下商业物业运营管理的策略3来自香港地铁商业经营的借鉴三、 深圳商业物业经营状况分析深圳市商业物业市场现状1供给状况2需求状况3深圳商业物业经营状况4小结深圳商业物业市场发展趋势1商业物业供给量预测2商业物业需求量预测3商业物业租赁状况预测4商业物业营销趋势四、 深圳市零售业发展状况及消费者消费特征分析深圳零售业发展的特点1・1规模经营、连锁经营使行业集中度有了明显提高2购买力来源多元化3零售业态完备,业态调整和创新取得成效4零售商业平均利润率处于微利边缘5随着地铁的修建将使深圳商业布局发生变化,零售业有向地铁沿线集中的趋势6将形成新的多极商业服务体系深圳市消费者购买力1深圳市常住人口特征2深圳经济状况及常住人口消费能力3流动人口消费特征4深圳市消费结构五、 地铁公司地铁站厅商业物业的商圈分析及商业规划站厅零星商业物业经营策略分析1站厅零星商业物业的分布2站厅零星商铺的人流特点3地铁站厅零星商业物业经营策略2•地铁站厅商场物业的商圈及经营策略分析1大剧院站厅商场2世界之窗站厅商场3会展中心站厅商业区六、 地铁公司地卜•商业街(商城)物业商圈及经营策略分析岗会间地下商业街1・1研究对象概况2周边环境特点3消费者消费特征4经营策略市民中心站地下商业街2・1研究对象概况2周边环境特点3周边人流特点4经营策略七、 深圳地铁地下商业物业经营的模式分析与建议1•商业物业经营的主要模式经营模式选择的考虑因素2・•地铁商业物业经营模式的建议八、 深圳地铁地卜•商业物业经营的招商与市场推广建议招商方式招商策略租约安排宣传广告1宣传推广策略2宣传推广的主诉求九、 深圳地铁地下商业物业经济效益评估站厅商业物业1・1投资额2营业收入3营业支出4利润额(单位:万元)2•地下商业街(商城)1投资额2经营收入3经营费用4利润额(单位:力元)、问题与建议主要问题1・1长远看好和近期看淡的矛盾及其对经营的怵1扰2周边环境存在较大的变数,、建设,一号线罗湖站至世界之窗站、四号线黄岗站至少年宫站将于2004年年底建成投入试运行。地铁是一种大量、安全、高效、准点的城市轨道交通工具,在人口密集的现代化大都市,地铁在城市综合交通体系中具有独特的优势,因而通常成为主要的客运交通方式,客流量相当庞大。为了利用庞大客流带來的商机,增加收益,同吋也为向乘客提供更完善服务,各国城市地铁开发和运营当局,都T•分重视开发利用地铁沿线地下空间资源,积极发展商业服务业,这已经成为地铁经营的主流模式。深圳地铁在建设过程中,地铁公司借鉴国内外经验,有意识地考虑了地下商业空间的开发,对各类有条件的地下空间资源均计划改造为商业物业,并在地铁通车同吋一起投入使用。由于这些规划中的商业物业分布线长,规模不一,情况复杂,为使这些商业物业的经营达到理想效果,深圳地铁公司认为有必要选择一家研究咨询机构,来开展前期研究策划工作,深圳地铁公司最后选屮深圳市百家欢实业发展有限公司來承担这一使命。、目的1范围、(详见本章附图)•各站厅内的零星物业,717平米;•大剧院站内中型物业,960平米;•会展中心站中型物业,1800平米;•市民屮心站大型物业,3110平米;•世界Z窗站站内中型物业,1500平米;•岗厦站一会展中心站区间大型物业,10800平米。,上述物业可划分为三类:第一类为站厅零星网点;第二类为站厅商场;第三类为地下商业街(城)。2・2目的帮助深圳地铁公司增进对深圳商业物业市场的了解,设计地铁商业物业的概念和提出市场定位,推荐合理的经营模式,估算地铁商业物业经营的效杲,为地铁公司的相关决策提供充分依据。。调查分析其他城市地铁商业业种业态分布的共性,设计地铁商业规划的概念;。通过对其他类型商业物业经营规律的总结,提出经营问题的解决方案和思路。。其实是经验法的