文档介绍：《深圳市二手房买卖合同》之律师逐条解析版(上)(2009-7-120:21:09)[发送到微博]分类:未分类标签:张茂荣律师 深圳二手房律师团 | 深圳二手房交易宝典——《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》之律师逐条解析版解析人:深圳二手房律师团首席律师张茂荣 解析说明:1、本解析版是本律师对深圳市国土资源和房产管理局与深圳市工商局联合制定的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》2008版(2007年8月1日实施,2008年1月1日修订)的逐条解读;2、本解析版对本合同条款基本含义、签约注意、潜在风险及其防范进行了特别提示,是本律师多年来工作经验的总结,具有极强的实用性,实为二手房交易双方、居间方、担保公司、按揭银行必读版本;3、本解析仅代表本律师个人意见,并不代表相关媒介意见,如有不妥,欢迎业内专家批评指正;4、本解析版版权归本律师所有,任何单位、个人使用、复制、转载需注明本律师创作人身份,否则构成侵权,本律师保留追究法律责任的权利。 深圳市二手房预约买卖及居间服务合同深(      )居间第(      )号 特别提示 1、本合同为示范文本,各方当事人签订本合同前,应当仔细阅读合同条款和二手房购房指引(交易场所现场悬挂)的内容。【张茂荣律师解析】示范文本的基本含义是示范作用,而非必须使用,如交易双方未使用本版本签订二手房买卖合同,只要内容不违反法律和行政法规的强制性规定同样有效,任何一方当事人都不能因此拒绝履行,否则将构成违约,需承担违约责任。2、本合同文本由“深圳市二手房网上交易系统”生成,合同各方经协商,可对本合同的内容作修改、补充,修改、补充的内容应当符合法律、法规的规定。【张茂荣律师解析】本合同属格式条款,未尽事宜或有不同约定的,合同各方可在附件二中重新约定,一般情况下附件约定与格式条款不一致的,以附件约定为准。3、买方在签订本合同前,应当对本合同所涉房地产进行实地考察,对房地产周围的环境、交通、学校及附着于该房地产之上的学位、户口等情况进行充分了解。卖方有义务如实提供包括产权状况、租赁情况、户口等有可能影响交易的真实信息。【张茂荣律师解析】本条规定了买方的注意义务和卖方的如实告知义务,买方不应仅限于卖方或居间方的介绍,而应多方了解,查证属实。卖方故意隐瞒事实真相或告知虚假情况欺诈买方签订合同的,买方有权要求变更或者撤销。 4、为保证交易资金安全,建议买卖双方通过银行第三方托管方式进行资金监管,并以协议方式明确约定资金监管帐户及资金交付条件等相关事宜。【张茂荣律师解析】资金监管是为了保证交易双方的安全,中天事件对居间方监管的风险暴露无遗,强烈建议将首期款及大笔定金监管于银行,签订资金监管协议的相关条款见第6条、第8条解析。 5、买卖双方在委托他人办理房地产赎楼、过户过程中,应当仔细阅读所签署的公证委托书内容。对外所授权限,应当在可控范围。在办理房地产转移登记手续时,应当亲自到场,避免出现交易风险。【张茂荣律师解析】全权委托公证书是委托人赐予代理人(受托人)的尚方宝剑,代理人持该公证书在授权范围内可以不经过委托人同意任意处分或购买物业、代理签约、收付款等,由此产生的所有法律后果均由委托人承担(条款中办理产权转移登记买卖双方应当亲自到场的规定仅是建议条款,在买卖双方出具全权委托公证后即使不亲自到场,代理人也有权代为办理)。目前委托书均由担保公司或居间方提供,尚无官方版本,建议仔细逐条审验内容,并建议业主做公证时指明买受人、成交价、有效期等重要事宜,防止代理人炒楼或低价转让,出现意外事件时应及时终止委托并函告相关机关。 6、政府仅规定了房地产居间方佣金收取标准的上限,在房地产交易中,居间方不得超过规定标准收取佣金。【张茂荣律师解析】居间方促成交易后有权获取佣金,除合同约定之外不应当再收取任何其他费用,如买卖双方成交后拒付佣金,居间方有权起诉索赔。 7、买方、卖方、居间方在本合同签订时应同时在场,以确保各方所执合同的同一性、有效性与真实性。【张茂荣律师解析】本条属于倡议性条款,实践中存在居间方先找一方签,再找另一方签的情况(非同时在场),此时合同在后一方签字后生效,先签一方应备份以防止后签一方签字时另行增加或修改内容。如居间方以需公司盖章为由要求全部收回合同,交易双方应制作备份并由居间方签约人签字认可。 8、居间方应当具有主管部门核发的备案证书和营业执照。买卖双方可通过网站()“信用公示”查询房地产经纪机构及房地产经纪人员的相关资料。【张茂荣律师解析】根据《合同法》规定,只有违反法律、行政法规强制性规定的合同才无效,居间方方无资质或丧失资质居间仅是违规,并没有违反法律、行政法规的强制性规定,所居间合同仍然有效,买卖任何一方不得因此拒绝交易,否则将构成根本违约。 当事人基本信息(略):