文档介绍：房地产评估报告以重庆江北区紫御江山楼盘房地产处于销售状况进行评估分析:一、::(1)、房地产权利状况根据委托方提供的《房屋所有权证》知,估价对象房屋所有权人为陈刚根据《房屋所有权证》中"设定他项权利摘要"之内容,2016年11月10日该房产以人民币元的权利价值,全部销售给冯玉,截止估价时点,该房产存在该项销售权利。(2)、周边环境江北嘴CBD定位为重庆市中央商务区的商务中心区,兼容商业、服务业居住等多种功能,是未来城市形象展示的窗口,而紫御江山占位于江北嘴CBD核心,领驭着北滨路的整线繁华。紫御江山是难得的可坐享城市一线江景楼盘之一。项目位居两江交汇处,背山面水,坐拥稀缺江山自然景观,80%的户型可以“零距离”观赏到山城美丽的一线江景,所拥有的城市资源可称作城市少有。二、价值定义 本报告估价结果是指估价对象在目前使用状况及现状房地产市场条件下,存在销售权利,于二○一六年十一月十日的房地产市场价值。三、评估方法 常用的房地产估价方法有收益还原法,市场比较法,成本法等,估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范,根据各种方法的适用范围,,考虑到估价对象为住宅的实际情况,选用市场比较法,收益还原法作为本次评估的基本方法. ,象估价对象这种普通住宅比较案例较多,,对这些类似房地产的成交价格做适应的修正,,租金水平比较透明,,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.  ,从不同角度反映了估价对象的房地产价值,、评估计算过程、 (一)、采用市场比较法测算房地产市场价格  1、比较实例选择 选择三个与委估宗地的用途相近,交易类型相同,区域及个别因素条件相近,交易情况正常的已发生交易的案例,以它们的价格作比较,结合影响地价的因素,进行因素修正,:保利观澜,位于江北区新溉路北侧、海尔路东侧,土地用途为住宅,建筑面积为103平方米,交易价格为11000元/m2,:保利观澜,位于江北区新溉路北侧、海尔路东侧,土地用途为住宅,,交易价格为10400元/m2,:保利观澜,位于江北区新溉路北侧、海尔路东侧,土地用途为住宅,建筑面积为110平方米,交易价格为10800元/m2,、编制比较因素条件说明表 3、编制比较因素条件指数表 根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况,:   (1)日期修正 所选案例交易日期均为2009年5月,与估价时点接近,不予修正.    (2)区域因素:   商业繁华程度,公交便捷程