文档介绍：工作背景综述?近年来,物业领域矛盾纠纷呈现高发态势,尤其是业主自治领域出现的问题特别值得关注。今年 5月1日起实施的《江苏省物业管理条例》中,创设了业主代表大会制度和业主小组制度,为下一步破解业主自治活动这一长期难题,为广大业主们更好地开展自治管理提供了基本原则和主要方向。在今年全市物业管理工作大会上,市政府确定 2013 年全市物业管理工作主题为“市场主体规范年”,业主自治活动的引导与规范,被放到了与加强物业企业监管的同样重要位置,成为当前行业规范发展的重要议程。? 1994 年,国家建设部颁发《城市新建住宅小区管理办法》,确定了业主选举产生“物业管理委员会”制度? 1991 年,深圳诞生了首个“业主委员会”? 2003 年,国务院颁布《物业管理条例》,提出“业主大会”概念,并明确业主委员会是执行业主大会决议的执行机构? 2007 年, 《中华人民共和国物权物》颁布,提出“建筑物区分所有权”和“业主共同决定”,并明确“业主大会或者业主委员会的决定, 对业主具有约束力”。? 2007 年, 《物业管理条例》修订,取消了“业主委员会是业主大会执行机构”的表述。业主自治相关法规沿革? 2003 年,原南京市房产局印发《南京市业主大会导则》? 2009 年,原南京市房产局印发《南京市业主大会和业主委员会指导规则》? 2012 年, 《江苏省物业管理条例》修订颁布,提出业主代表大会、业主小组和管委会制度? 2012 年,南京市住建委将《南京市业主大会和业主委员会指导规则》修订工作正式提上议事日程业主自治相关法规沿革(本地) 业主自治的法律依据---- 建筑物区分所有权?《中华人民共和国物权法》第六章建筑物区分所有权?第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权:专有权、共有权、共同管理权行使共同管理权《中华人民共和国物权法》第七十六条 下列事项由业主共同决定: ?(一)制定和修改业主大会议事规则?(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约?(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员?(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人?(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金?(六)改建、重建建筑物及其附属设施?(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主如何形成共同决定? 《中华人民共和国物权法》第七十五条 业主可以设立业主大会,选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。我们应时刻牢记的原则《中华人民共和国物权法》第五条物权的种类和内容,由法律规定。第一,按照物权的定义,物权不仅是“直接支配”的权利,而且有“排除他人干涉”的效力,连国家的公权力都不能随意干涉。第二,物权法定原则要求物权的内容一定要由法律明确地规定,任何人都不得对此进行改变。这就像人民币一样。我们现在看到市场上什么商品都打折,但人民币不打折, 因为人民币是交易的前提条件,国家不允许打折。如果允许人民币打折,就会导致市场交易复杂化,市场交易就难于进行。这就是为什么必须规定物权需法定。民法学家梁慧星在理解上述法理的基础上,让我们看一看业主自治活动对于行政监管工作的重要性一、物业专项维修资金监管工作二、物业服务企业日常服务监管工作三、物业服务收费调整具体问题维修资金使用:难、难、难全国各地媒体,周期性对维修资金使用“发难”,中央电视台近期就录制过数档关于维修资金使用问题的报导