文档介绍：附件五:投标文件(正本)技术标一、锦绣-水岸名家前期物业管理服务整体设想、策划。(1)项目整体分析;锦绣水岸名家项目位于济源市溴水、蟒河、洙泷河三江交汇处,座落位置:济源市济水大街东段85号。开发公司:河南新锦绣置业有限公司,占地面积:8626平米,建筑总面积为:62475平米,商铺建筑总面积为:9627平米。小区绿化覆盖率:27。2%,其中住宅为五栋18层高层,7个单元,住户226户,一二层为商铺,18层为复式结构,小区配套智能监控系统,电梯为:上海永大14部,每个单元设计为两部电梯。市政集中供暖,双气配套。建有一层地下车库、车库面积:10238平米,配备喷泉音乐等设施,小区规划分为车行和人行三个入口。水岸名家项目在当地的影响力很大,做为济源市最高档住宅,需要一个专业化的物业进行打理,才能有效促进地产销售,提升品牌效应。(2)项目管理服务的模式和特点;通过对同类型、同档次小区的物业管理服务对比,有以下共同特点:1、借鉴成熟小区的管理服务模式,建立高效的管理运作体系。2、坚持定制化管理服务要求,依据法规进行管理办事,按照规程实施服务。3、利用水岸名家在当地的影响力,能有效促进地产销售,提升品牌效应。4、坚持营造整齐有序的清洁卫生环境,时刻保持物业良好的感观形象。5、强化设备管理设施的维修保养,确保物业建造品质的持久保持。6、设立与客户沟通的服务中心,通过菜单化的服务表现形式提供个性化的服务。7、优质优价,以成本为依据测算物业管理服务费用。8、提升员工服务意识,强调亲和力和人性化的服务。9、保持与业户的实时沟通与交流,及时改进管理服务中出现的问题。10、借助市化服务机制,降低服务成本,提高管理服务的水平。(3)项目管理服务的设想与计划。以“挚诚务实、业主至上”的服务宗旨,“服务到最小细节”的服务理念,严格执行物业管理法律、法规的要求,在保证安全、便捷、整洁、常新的基础上,实现项目特色物业管理服务,形成独特物业“家”文化特色。二、制订招标项目前期物业管理服务组织机构及人员管理、培训等工作的方案、计划。(1)管理机制:项目管理组织架构、岗位设置、岗位责任制、激励机制、监督机制、自我约束机制、信息反馈及处理机制等;项目人员架构序号职务(部门)人数人员分配1项目负责人12财务部2会计1人,出纳1人3品质管理部1兼行政办公4客户服务部3其中主管1人、管理员2人;5安全管理部16主管1人、班长3人、主出入定岗9人、监控中心3人;6环境管理部8主管1人、绿化1人、楼宇保洁4人;庭院保洁2人7工程维修部5主管1人、维修工4人;8合计36管理模式和机制先进的管理模式,最优化和实用高效的物业管理方案,能提高物业管理委托方项目管理服务效率,降低管理成本,创造盈利的空间。高素质的物业管理人力资源储备、完善的支援保障系统和监控系统,确保管理服务达至既定目标。成熟、专业的物业管理模式,能有效快捷地组建起符合委托项目的物业管理服务体系,通过强有力的系统培训以及形成的管理服务规范标准,使管理服务工作有序开展。深入的前期顾问服务,从物业管理的实用角度对项目的使用功能、管理方便性以及高效节能性提出合理化的建议,使项目符合长期物业管理的需要,提高项目的使用质量,减少日后管理服务纠纷。的物业管理服务,通过强化员工的职业素质和职业技能,建立系统完善的营运流程和规则,推行“酒店式服务”标准,使管理服务标准化化、专业化、人性化。的物业管理服务,能使物业管理委托方的项目建立起高效率的管理服务体系,具备持续改进能力,可持续发展的能力不断增强。(2)人员管理:各类岗位管理服务人员的配置数量、资格要求、考核办法、薪酬福利等;序号列项岗位工资人数合计1项目负责人4000140002会计1800118003出纳1500115004品质管理部1500115005各部门主管2000480006客服人员1300226007维修人员1300452008公共秩序维护员100015150009绿化工900190010保洁工8006480011福利基金工资总额的5%226512社会保险基层员工按800元定额缴纳,管理员工按1600元定额缴纳。1020813异地补助4800元/月480014住宿费异地员工+保安宿舍41715餐补异地员工:8*30*15=3600360016总计3666590公司的质量目标:客户满意率95%、投诉处理率100%、紧急事件处理及时率100%维修及时率98%、收缴率95%以上,上述各项质量目标,是公司运行质量管理体系的改进方向,在首次管理评审之前,应就一阶段实现情况进行全面测评;如果达不到质量目标,应寻找改进方向,每年的质量目标测评数字应比上一年度有所提高;当质量目标完全实现,最高管理者则应针对本公司服务特点,提出对于质量目标的保持或内涵的适度更新,以达到持续改进的目的。每