文档介绍：策划总纲
【 商业地产的业种规划并非为迎合商铺投资客的心理,而是为有效商圈的终端消费者量身订做,其过程通过经营商家来实现的。这样的业种规划方案才可能成为商业地产项目持续经营发展、物业增值的前提条件。】
目录
第一篇章策划总体思路…………………………………………………1
一、策划的定位、总体思路……………………………………………1
二、项目背景……………………………………………………………2
三、企业资源分析、企业目标的界定…………………………………4
四、核心目标——树立品牌……………………………………………5
五、关于项目开发的几点思路…………………………………………9
六、项目的优劣势SWOT分析…………………………………………10
第二篇章市场调研分析…………………………………………………14
一、昆山地产市场发展概述…………………………………14
二、市场消费心理………………………………………………………14
三、区域价格及决定因素………………………………………………15
四、对配套的市场需求…………………………………………………16
第三篇章项目产品的定位开发报告……………………………………17
一、项目总体资金预算…………………………………………………17
二、效益控制……………………………………………………………24
三、首期资金投入计划…………………………………………………26
四、项目产品进入市场的时机建议……………………………………28
五、项目产品开发策略…………………………………………………29
六、项目产品定位策略…………………………………………………33
第四篇章对当前规划设计的建议………………………………………40
一、首期起动区的建议…………………………………………………40
二、整体规划的调整意见………………………………………………41
三、配套的调整建议……………………………………………………42
第五篇章项目整体组合营销策略设计报告…………………………43
一、项目总体整合营销思路……………………………………………43
二、总体操盘计划、步骤………………………………………………43
三、资源整合、资本运营计划…………………………………………48
四、营销团队搭建建议…………………………………………………49
五、信心、决心和实现…………………………………………………50
第六篇章开盘前期营销推广策略设计报告……………………………51
一、项目营销推广主题的确定…………………………………………54
二、项目营销推广主题的内涵…………………………………………60
三、项目营销推广节奏…………………………………………………70
四、项目营销推广模式…………………………………………………72
五、项目营销推广执行方案……………………………………………74
附件:周市项目市场调研报告………………………………80
第一章策划总体思路
一、策划的定位、总体思路
(全程一体化的策划服务)
理念:
房地产的本质是一场资本运营的游戏
房地产的实质是管理和协调一个漫长的产业链
房地产的特点是专业化分工、各施所长
分工:
开发商负责整合资源,策划负责资源整合
开发商是管理专家,策划是技术专家
开发商操作项目,策划辅佐参谋
二、项目背景
项目位于昆山周市镇,青阳北路与新浦路交叉口的西南侧。
项目目标的界定:
---效益和品牌
,顺利渡过项目高风险期,实现资金流的良性运作,确保后续开发资金。
、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。
,恒泰集团确立在房地产行业的地位和影响力。
、美誉度和扩张力。
三、企业资源分析、企业目标的界定
■企业资源分析
企业最大、最有利于本项目的资源—我们认为是以张总为首的恒泰集团的领导层,是一个有胆识、有魄力、勇于创新的团队,对本项目有信心、有决心,敢于拼搏的团队。企业拥有较好的政治、社会、经济以及人才资源。作为房产主导型企业,成本控制、理性和客观有余;鉴于目前国内房产市场的变化及项目本身规划指标的限制,项目定位平铺直叙、谨慎乐观的思路和操盘手法对项目有害无益!必须整合专业团队,以突破、创新、超常规的思路和手法运营。
依据这样的项目综合分析
经济型酒店的概念产生于上世纪80年代的美国,近几年才在中国出现。经济型酒店的特点之一是功能简化,它把服务功能集中在住宿上,力求在该核心服务上精益求精,而把餐饮、购物、娱乐