文档介绍：宏观：总规在用地规模的同时，对各项用地按一定的比例进行了布置。在《城市用地分类与规划建设用地标准》中规定的人口与用地规模的指标，推测各类建筑的需求数量以及占城市建筑总量的比例，确定城市整体密度。
中观：在“平均容积率”的基础上，综合考虑城市土地价格、功能要求、景观要求、文化传承等各方面的要求，针对城市不同区位因地制宜的对“平均容积率”进行调整，确定不同的开发强度分区，得出各个区位不同使用功能用地的基准容积率。基准容积率可作为管理中的一般标准，也是控规编制的依据。
微观：对各密度分区中的具体地块密度进行细分，各地块密度分配总和不能导致“建筑总量的明显突破”。
《城市规划编制办法》第三十一条　中心城区规划中应确定建设用地的空间布局，提出土地使用强度管制区划和相应的控制指标（建筑密度、建筑高度、容积率、人口容量等）。
1、整体分层控制的方法
土地
地块
交通
城市
宏
观
层
面
中
观
层
面
微
观
层
面
第1页/共11页
2、经济测算的方法
(保证城市土地效益最大化 )
最佳容积率的测算有两种方法:
（1）公式法：根据运筹学目标规划方法建立数学模型来求取最佳容积率的方法,该方法原理严谨,但是变量之间的复杂变化和影响关系的制约,使得构建应用型数学模型及求解过程难度增大,不易操作。
(1)公式法
根据式(1)可建立数学模型,目标函数表示为
ymax = ( PSx - CSx) R
满足约束条件　
P = f1 ( x)
C = f2 ( x)
0≤R ≤1
x > 0
式中: y为项目总利润; P为销售价格; S 为土地面积;
C为单方成本; x 为项目容积率; R 为项目销售率。
一般情况下, S 为已知, 求此数学模型解, 可以获得当项目总利润最大时的最佳容积率。
（2）曲线拟合法：根据数理统计相关原理作图拟合曲线来求取最佳容积率，简洁明了，在实际工作中具有应用价值，但其准确度稍逊于公式法,较为粗略。
步骤：
(1)设定容积率。设定最佳容积率可能存在的某一范围中几个容积率分别为项目容积率。
(2)规划布置。从规划建筑角度、消费者需求和销售角度，配置项目各类高层、小高层、多层、低层等，并且考虑建筑与环境的协调。
(3)价值工程分析。对项目方案进行优化。
( 4)利润(利润率)测算。对优化后的方案进行成本、收入测算,进而计算项目的利润和利润率。
( 5)拟合容积率与利润 (利润率)曲线。以容积率为横轴,利润(利润率)为纵轴，描绘项目容积率与利润(利润率)关系曲线,并进行平滑处理。
(6)确定容积率。选取最大利润(利润率)点对应的容积率为项目最佳容积率。
最佳容积率为2. 8,因此C方案亦为最佳方案。还应关注A、B 两个方案。如果规划条件限制容积率在2. 31以内,在资金稀缺情况下,一般应采用A方案;反之,采用B方案。
第2页/共11页
2、经济测算的方法
（2）最低容积率
采用下列公式得到某用地的最低建筑面积，其结果与用地面积比值即最低经济容积率：
PR= （P1+P2+P3+P5+P6） × （1+R）
S-P4（1+R）
其中：P1—土地出让价格
P2—征地成本
P3—拆迁成本
P4—建安费
P5—基础设施费
P6—开发费用
R—法定利润
S—销售价格
经济容积率:当某地块的容积率高于经济最佳容积率时，开发活动的收益率将开始下降；当容积率低于最低经济容积率时，则对该地块的开发将出现亏损，开发活动将失去经济意义。
第3页/共11页
3、典型实验的方法
城市设计：突出重点营造城市景观
城市设计控制的主要内容是灵活并难以用明确数字准确描述的：城市轮廓线、建筑空间形式、室内外连接方式等等。城市设计有不同的层次，从总城市设计到细部节点的设计贯穿城市规划的各个不同的阶段。
基地重要片区（滨河商务区、创意园区）、轴线（火炬路商务办公轴线）的城市设计应在景观的标志性，环境的认知性及创造富有魅力的步行空间方面形成重点；对于基地一般片区（北部居住片区）应放宽对城市设计方面的控制。
第4页/共11页
5
3、典型实验的方法

形体模拟法
通过试做形态布局的规划设计，研究出空间布局及容量上大体合适的方案，然后加入社会、经济等因素的评价，反算成明确的控制指标，其优点是形象性、直观性强，对研究环境空间结构布局有利，便于掌握；缺陷是工作量大，并有一定的主观性。