华侨大厦摩登十八号业态规划布局..ppt

文档介绍：16/1/2010
摩登 18 PLAZA第三阶段工作汇报
HNNAN LING LI
REAL ESTATE ADVISER .
第一部分 楼层业态分布
一、业态规划的目的
为项目提供合理的商业组合方案，奠定繁荣持久经营的基石。
指导招商工作的有序进行，明确招商目的和后期经营管理方向。
为招商人员提供可以向投资者解释描绘的商业前景，支撑招商工作进行。
二、业态规划的原则
租金贡献率优先原则
入选的商业业态必须能够承受相应的租金压力，同时该行业的租金走势要坚挺，经营持久而稳定，为项目提供较长远的发展繁荣基础。
人气贡献率优先原则
入选的商业业态能够为项目吸引一定的客源群体，为其他业态提供消费者支撑和共享，进而为项目的可持续发展提供客源支撑。
二、业态规划的原则
高品质优先原则
同行业商家的甄选，品质优先条件优先，主要针对高品质商家招商，通过高端客户向低端客户渗透和带动消费；通过高品质商家表现项目的高品质定位。
二、业态规划的原则
配套的原则
所有业态之间必须能够相互衔接协调，客源相互不冲突并且有共同特质，经过一定的方法能够互动共享；业态的组合要能够满足白领、金领女性消费者购物、休闲、打扮等消费需求；必须保留部分业态用以满足本项目写字楼、公寓、商场从业人员和购物客户的随机性和必备配套服务。
二、业态规划的原则
根据项目现状，业态规划可按照不同的楼层划分成若干个区域，各个区域都独有特点，但又相互衔接协调。
三、 商业区域的划分
5F：综合区、休闲功能
4F：时尚区、潮流资讯发布功能
3F：品牌区、卖场商业展示功能
2F：形象区、卖场形象展示功能
1F：休闲区、形象展示及人流导入功能
四、主要业态划分说明
一楼业态
主要业态：服装、餐饮、连锁店
细分业态：中高档品牌服装、适合聚会休闲用途且中等消费的精致餐饮、以化妆品或女性用品为主的日用连锁企业如屈臣士
四、主要业态划分说明
一楼业态
本项目一楼受面积及背街位置的限制，无法充分利用其临街优势，且文艺路业态零散、商业档次形象偏低，但该铺面又起着承接二楼商业引客上行的重任，因此，能聚集人气的服装、餐饮、日用品连锁等商业是较好的选择，也有利整个卖场的经营及后续人气的维继。
同时，经营服饰的商家也可以承受较高租金，而商家数量也较多，有利招商。
定位原因：