文档介绍：万丽海景营销方案策划书 （房地产营销策划）
目录
第一章前言
第二章项目概况
第三章项目营销环境分析
第四章SSW问题分析
第五章开发原则及营销策划
第七章项目推广略
第八章项目推广手段
第九章销售前景展望
第一章前言
本销售策划书通过对碧水庄园第三期项目的市场营销环境的分析，指定出切实可行的销售思路、战略、方法及明确的市场推 广手段，使销售工作目标清晰，销售过程有据可依，从而实现项目既定的销售目标。
第二章项目总说明
位置
碧水庄园第三期项目位于北京昌平区沙河镇豆各庄旧址中，紧邻八达岭高速公路（沙河出口），距马甸
桥18公里。碧水庄园第三期紧依沙河防护林，西起碧水庄园第二期项日，东至沙河镇豆各庄农田。
规划概况
碧水庄园第三期项目占地2000亩，第一、二期占地852亩，共占地2852亩。
工期面积（亩）户数销售状况备注
一期350容积率：：65% 238栋二层独立式建面：220-430 100%分两期开发完成，日前还剩余一块遗留地， 准备6月间完工。
80%的入住率。而且，大部分人长期在此居住。95年开发。
二期502容积率：0. 14绿化率：80% 106栋10款北美风格建面：1000-3000 48%为环湖别墅售价为：2200-2700美 金/平米。
三期2000现拟：容积率：0. 15绿化率：75%以上 拟建400-410户风格未定 现拟：分期开发
项日现状
碧水庄园第三期处于规划阶段
交通状况
碧水庄园第三期紧邻八达岭高速公路沙河出口，南距三环马甸桥仅18公里，西至中关村科技园区西区10公里。即将建成的
城市铁路昌平支线在沙河镇设站，步行 10分钟即可到达碧水第三期。交通畅捷，有
多路公交车从庄园附近经过，可通达四面八方；并有宽阔的京昌高速公路，远离堵车烦恼。
五・周边环境
碧水庄园位于京吕高速公路沿线。经过十多年的开发，京昌路沿线已发展成为著名的别墅聚集区。京城 北部历来为上风上水 之地，这里环境优美，风光如画，旅游景点密布，八达岭长城、老北京微缩景园、九龙游乐园等十多处旅游胜地距本项日都在半 小时车程之内。本项目所在区域市政配套设施十分完备。譬如教育，从碧水庄园出发驱车20分钟即可到达私立汇佳学校；距 中关村各大院校附小也仅 10公里路程。解
决了住户最关心的小孩上学问题。
第三章项目市场营销环境分析
一・整体市场分析
从1997年至1999年底，由于没有新的别墅项目立项，别墅市场年增加供应量不大。由于经济回升，房地产市场逐步升 温，2000年新开发的别墅项目明显增加。据不完全统计，2000年新开盘别墅项目有13个，原别墅区开发的后期工程和重 新包装后入市销售的项U 14个，新增别墅项目现房供应量约为120万m2, 4000套别墅单位。其他在售楼盘，仍有相当数量 的空置约 50万m2, 1700套别墅单位。潜在供应量约有40
万m2 （不包括京华学者之家、圣得花园等具体建筑指标尚未明确的后期供应量），包括的烂尾别墅有 7个
和未正式推出的岛上别墅。北部别墅主要分布在亚北京汤公路沿线，由于亚北居住项LI高密度聚集，交通条件受到一定限制，地 势平坦，但高档配套设施较为缺乏，多数为经济型的内销别墅，环境质量和别墅个性设计无明显特色。2000年年末亚北小汤