文档介绍：缔造新型生活锦绣外滩AC地块产品策略简案缔造新型生活 2011 临沂房产市场概况缔造新型生活·产品附加值的打造·性价比、投资保障·以自住为主, 投资不热·把控消费特色、接受度·区别与其它区域的竞争力东区中低端的消费特色相对区域规划与配套乏力·河西为热点,东区仍为非主流居住区·市场风险(不能盲进) ·产品线上找空间(细节) ·产品的唯一性(新中式) ·投入/展示/创新产品同质化(普通高层或偏欧风美雨——法兰西小镇、英伦风情) ·市场存量(南坊及周边)仍很大,销售速度较慢也看 2011 诊断梳理解读 2010 区域市场河东楼市缔造新型生活·户型的变化与特色·功能/情趣/赠送/性价比中小户型从“解决住房”过渡到“首次置业”/年轻消费群体壮大、实力提升/追求生活舒适度和经济性·中小户型·顺势而为,以多层为主新型中端产品供应量小/高层价值认同度低·多层旺销/部分高层仍滞销·以住为主,商业为利益补充点住宅是主角/商业量小/写字楼低迷·住宅/商业/写字楼也看 2011 诊断梳理解读 2010 年度产品河东楼市缔造新型生活价格及竞争河东楼市·瞄准 3500-4000 的价格空档/价值和性价比的打造河东的价格被低估·河东滨河 3500/ 兰山滨河 4500/ 北城滨河 5000 ·拉动消费的市场支持点市场预期看涨/销量较过去 2年有较大幅度提升/稳步上涨·稳也看 2011 诊断梳理解读 2010·综合创新(引领) 性价比中高档打破/跳出/构建新次序·住宅成熟化产品(概念/题材/产品档次、品质)缔造新型生活滨河竞品县区拓展发售中均价 3000 事业/养老/县区生态全生活 80-140 多层+高层 120 万平米冠亚星城花样洋房即将开盘均价 3200 首次置业者空中艺墅 80-120 洋房+别墅 13 万平/ 水年华生态首批发售均价 4000 改善型投资客滨河优派生态 80-150 洋房+高层 14 万平/ 三江领秀全产品线二期均价 3700 首次置业者现代生活 60-142 多层+高层 76 亩/ 帝景湾综合体未公开未定中高端人群法兰西小镇 100-300 洋房+别墅 33 万平/ 紫荆城河东滨河借鉴进展价格客户概念户型产品参数项目区域紫荆城——源自香港的法兰西风情建筑,东拼西凑,断断续续,不知所以帝景湾——概念空泛,无任何文化内涵,流于形式,毫无支撑,后继乏力水年华——急于出货,沿承前期低价抛售路线,产品及地段价值被严重低估河东楼市缔造新型生活宜居城 43万高层滨河新天地花园洋房 20万㎡别墅、洋房意林小镇电梯洋房 12万㎡洋房、高层秀水湾电梯洋房 15万㎡洋房、高层秀水雅苑儒家六艺风格设计 120 万㎡别墅、洋房沂龙湾御园西班牙风格 万㎡别墅沂龙湾龙园江南 28万㎡别墅城市主人欧式花园电梯洋房多层开元香舍里 40万㎡高层杏坛中心城 HOPSCA 社区 50万㎡高层朗润苑高尚社区 万㎡别墅海尔临天下中国书法韵律设计 13万㎡高层环球国际欧洲皇室庄园 万㎡多层、高层滨河阳光 20万㎡高层德居一品 万㎡高层齐鲁园温泉入户别墅 228 户别墅月澜湾现代化滨河社区 140 万㎡高层澜泊湾英伦风格 21万㎡别墅百联华府多层板式楼 2万㎡多层世纪新筑英伦维多利亚式 85W ㎡别墅英伦花园经济住房 26W ㎡经济住房柳青齐鲁园意大利托斯卡纳 7万㎡别墅、洋房香醍荣府风格体量类型项目名称北城新区 2011 年在售别墅项目 10 余个,春节后将增至 20 个之多北城新增项目多以别墅、洋房等中高端产品亮相、提升项目价值,继而以高层产品保障资金流主流产品均为欧风美雨, 维多利亚、西班牙、托斯卡纳、英伦皇室、法兰西等等五彩缤纷巨额市场存量,投资热土潜藏巨大风险缔造新型生活成交均价商铺成交成交均价住宅成交日期 40 4月30日 19 99 4月27 日 24 126 4月26日 23 40 4月23日 14 79 4月22日 57 4月21日 72 4月20日 187 4月19日 78 4月15日 98 4月14日 79 4月13日 66 4月12日 62 4月9日 5400 42 4月7日 86 4月6日 43279.