文档介绍：第一部分:江都城区住宅市场调研报告一、城区总体住宅市场形势分析 1 、江都经济较快发展 2006 年江都 GDP 亿元,比上年增长 % ;人均 GDP 为22851 元, 比上年增长 % 。 2007 年江都 GDP 为280 亿元,比上年增长 16% ;人均 GDP 为27805 元,比上年增长 16% 。按GDP 和人均 GDP 比上年分别增长 15% 计算,预计 2008 年江都 GDP 将达到 320 亿元左右、人均 GDP 将达到 32000 元左右。 2 、居民收入稳步增长 2006 年江都城镇居民人均可支配收入 10999 元,农民人均纯收入 6131 元, 分别比上年增长 15% % ;2006 年在岗职工平均工资为 17260 元,% 。 200 7年江都城镇居民人均可支配收入13105. 5元,农民人均纯收入701 1元, 分别比上年增长 % % ;2007 年在岗职工平均工资为 20288 元,比上年增长 % 。预计 2008 年江都城镇居民人均可支配收入达到 15000 元以上、在岗职工平均工资达到 23000 元以上。 3 、江都房地产市场将进入买方市场,销售形势不容乐观(1) 近年江都房地产市场发展呈现异常爆发局面, 房价水平已超出居民购买力 2005 年江都商品房施工 51万平米、竣工 31万平米。 2007 年江都商品房施工达到 万平米,仅新开工商品住宅就有 6 万平米、竣工住宅 万平米,住宅销售 万平米( 6480 套)。 2006 年江都城区商品住宅均价仅在 2000 余元/平米,而 2007 年商品住宅均价达到 3421 元/ 平米, 目前商品住宅均价已达到 3700-3800 元/ 平方米, 同期居民收入增长幅度远低于房价涨幅! 此外, 2007 年末江都城乡人均储蓄仅 18391 元,比上年仅增长 % 。按目前城区平均一套普通商品住宅 40 万元以上的总价及户均 人、城区家庭平均年收入约 万元计算,则房价收入比在 9 以上, 远超过 6-8 的正常水平;同时, 根据江都居民高消费低储蓄的特点及平均月收入水平,普通居民购房对贷款首付及月供支出额的承受能力较低。另外,根据江都城区目前普通商品住宅平均总价及月平均租金计算,租售比达到 1:400 以下,也远超过 1:300-1 :200 的正常水平,以租养贷已不可能。(2) 未来两年城区商品住宅供应量将超过实际需求量, 商品住宅市场供大于求未来两年内城区商品住宅供应总量预计在 160 万平米以上。按照城区目前 24万人、两年内人均增加住房面积 5平方米(即达到人均 30 平方米左右),同时以两年内城区新增人口 3万人(注:根据江都规划,到201 2 年城区人口为 30 万人,即四年内增加 6 万人)且有 30% 的新增城区人口人均需要住宅面积 30平米计算, 潜在最大住宅需求量也不到 150 万平米。而从现实情况来看,目前江都城区房地产供应量较大,尤其是市中心区以外的城北、城南有较多新楼盘, 同时居民购买力已经饱和。未来两年内江都城区商品住宅年均销售量将小于 2007 年的 万平米, 从目前销售形势来看, 预计未来两年城区住宅总销量在 80-12 0 万平米左右, 房价也将趋于平稳或小幅上升。因此,受国家宏观经济环境和房地产环境、相对于高房价而言的江都居民购买力的下降、江都房地产市场竞争日趋激烈可供选择面加大等因素的影响,200 7 年江都商品住宅量价一齐飙升的局面将难以为继, 未来两年内江都城区商品住宅供应量将超过实际需求量,商品住宅市场供大于求,后期销售形势不容乐观。预计未来两年内江都城区商品住宅供需及供销对比: 未来两年内城区商品住宅供应量合计/ 160 万平米以上其中:目前城区市场商品住宅存量约 5410 套约 60 万平米其中:目前楼盘未来两年内的后续住宅开发量/ 预计 50 万平米以上其中: 1 年内新拍土地未来两年内上市住宅体量/约 50 万平米未来两年内城区潜在最大需求量/不到 150 万平米未来两年内城区商品住宅销售总量/ 预计在 80-120 万平米附:江都城区目前在售楼盘销售情况表(数据截至 2008 年9月 27日): 项目名称总套数总面积( 平米) 已售已备案(套数) 已售未备案(套数) 可售(套数) 水木南庭 344 364 304 心怡春江花都 379 46368 154 17 208 金域地中海 208 110 0 98 津萃园 158 571 100 建盈国际城 890 4