文档介绍：深圳与上海产业用地更新的政策比较马倩【摘要】快速城镇化背景下,盘活存量土地需求指向了产业用地更新。然而社会剧变下,产业用地更新得得以推进的关键是多元主体的权责重构。更新主体、供地渠道、地价评估、产权保障和公共利益是产业用地更新政策的核心因素,它们的不确定性,增加了多元主体的交易成本,制约了重构的进程。文章对比了深圳与上海对上述核心要素的界定,提出产业用地更新应在更新主体上实现多元主体的各司其职; 在供地渠道上,实现权益人自行更新的鼓励;在地价评估上,通过价格杠杆引导结构性调整;在产权保障上,实现产权的责权一致;在公共利益上,实现市场和公共的指标拆解。【关键词】产业用地更新;实施政策;多元主体;交易成本产业用地更新,承载了土地资源优化配置的规划理想,但是在实施中往往缺乏有效的实施激励机制,难以被多元主体共同推进。是实施政策阻碍了理想规划的实现,还是理想的规划忽视了政策因素的客观存在?我们是否应该正视政策因素在产业用地更新的市场运行中对交易成本影响?如何通过政策创新来协调多元主体的交易成本,促成产业用地更新的顺利实施? ,以城市空间为载体的中国城市“增长主义”模式终将终结和转型(张京祥,等,2013),城市发展由粗放拓展转向内涵提升。产业用地更新因其盘活存量用地、释放低效土地资源,引起了多方关注。然而由于涉及主体多元、权属关系复杂、机制回应缺位,规划师意愿下的产业用地更新缺乏有效的实施机制推动。因此,关于用地更新的实施政策也逐渐得到重视。深圳的产业用地更新是其城市更新系统的一部分,2004-2012年陆续出台一系列城市更新办法和相关细则。更新政策源于“完全城市化”特定语境下,挖掘未明权属土地的建设潜力,拓展城市发展空间。工业区升级改造政策对各种更新活动进行了政策探索。上海的产业用地更新尚处于市场力推动下的政策探索阶段,源于开发较早产业园区的二次创业和转型升级,目前作了一些积极尝试,用地更新功能集中在办公、研发、商办等功能, 更新区域主要面向重点产业区块或政策试点。浦东新区的产业用地更新,依据上海市的土地政策进行实践,其中也包含了一些试点区域。 ,促成了各种社会力量的博弈,与西方城市更新语境不同,目标价值取向更为多元。其中,政府代表了城市决策者的立场,投射了公众的利益, 需要在促成城市发展的同时,确保对公共利益的监管,其目标价值是系统化促成整个社会经济空间的综合发展,避免社会分异和新的不公(张京祥,等,2013);业主代表了个人或者局域的利益,由于土地使用权的受让或划拨,直接分享增值的利益,其目标价值是土地价值的最大化;市场代表了资本的逐利性,市场介入企业的更新能促成资源的优化配置,但难以确保公共利益的维护,其目标价值是实现资本价值的最大化。三者的相互诉求不同呈现差异化的博弈内容:政府和企业之间围绕开发条件的冲突,开发商和企业之间是交易性冲突,政府和企业之间是分配性冲突(任少斌,2011)。现行制度下,地方政府及其意识形态对于城市更新有重要指导作用(翟斌庆,等,2009), 特别是产权复杂的土地能更有效优化配置资源;业主由于受到习惯路径、认知结构和资金渠道等的限制,在发展稳定的时期,缺乏直接转型的动力;市场对二次开发的效率高于政府, 信息更敏锐,执