文档介绍：新房购房流程——确定目标如何判断开发商的实力,楼盘的合法性? 业内专家分析说,国内的房地产业刚刚起步,许多开发商的实力和经验可能会比较有限, 您在买房时, 在考察开发商实力的同时, 更要判断出您所要购买的项目的合法性。综合起来,您要看七证: (1) 是开发商的营业执照, (2) 是国有土地使用证, (3) 是建设规划许可证, (4) 是建设开工许可证, (5) 是预售许可证, (6) 是销售许可证, (7) 是银行按揭协议书。看这些证件, 一是为了了解项目的合法性, 更是要留意开发商已付了多少地价款, 这从有多少面积已被批准规划及准许预售上就可以看出来。一个小区的面积少则十几万平方米, 多则几十万平方米, 大部分开发商都是采取滚动开发, 先做第一期, 资金逐步回笼后再分阶段开发后续工程。有些开发商的土地款是一次性付清,有些开发商则是分期付清土地款。由此,可以判断出开发商的资金实力,以及他们对作好项目的决心。这7 个证件中,第2 至第 6 个证件被称为“五证”, 要注意这五证的用地范围、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致,用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。现在有的开发商领取的是临时土地使用证, 此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金, 因而, 在其领取的商品房预(销) 售许可证的销售范围中, 仅包括规划项目的部分楼号, 有的甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此,您要着重审查您所购买的房屋是否包含在预(销) 售范围内。此外,您还应该向开发商要“两书”,即:《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》户型八大忌 1. 忌大而无当大户型不能简单的理解为中小户型图纸的放大。它应该是一种全新理念上的设计, 房屋整体功能要相应增加; 房屋高度的合理增加; 新型的采光设计、装修效果等也应有改进和提高, 切忌大而无当。从我国目前家庭结构看, 长时间内都将是三口之家。主导户型至少在十年内仍会以三室一厅或两室一厅为主。 2. 忌一览无余许多老的户型, 进入户门后没有玄关设计, 厅内景象一览无余, 房屋整体缺乏层次感,卧室、书房的私密性和安适度受到影响。玄关的设计多种多样,通常有“密闭式”和“屏风式”两种设计,前者会多占用一些空间,后者实际上是一个完整方厅的一扇屏风, 可用磨砂玻璃等半透明材料做成各种艺术造型。可起到丰富内涵的作用。 3. 忌厨厕扎堆不少蹩脚的户型设计中, 厨房和卫生间紧连在一起, 随着人们生活品位的提高, 这种设计应予弃用。如果套房的面积较小, 两者难以保持较长的距离, 其房门也最好别设计成相对或并列的形式。在起居室最好不直接看到卫生间的房门, 通过套房的整体户型设计的层次和曲折巧设卫生间,厨房由于多和餐厅相连,可以设在靠近户门的位置。 4. 忌厅内多门起居室(厅) 内的户门过多,形成了对厅的实际面积的挤占。过去的设计中往往忽略了这一点, 在实际使用当中, 起居室往往变成了过廊和走道, 而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视,多门的起居厅使得以上家具难以摆放,起居厅的连续墙应保持在 3 米以上,以摆放家具。 5. 忌光线暗淡在选择住房时要尽可能重视卧室的采光效果。起居室、厨房、卫生间的采光效果依次类推。 6. 忌动静相扰所谓动静结合实际上也就是房间功能组合要趋于合理。例如按照生活起居方便的要求, 卧室位置要求深一些, 户门最好不要直接面对着厅。同时卫生间与主卧室的位置要近。避免不必要的穿堂越室。另外起居室是家人集中活动的空间, 设置音箱、电视等发声设备的地方应该和主卧室尽可能的保持一段距离,以免互相干扰。 7. 忌厨房深藏不露厨房在使用中要排放烟气、产生噪音, 所以切记不要把厨房设计在单元房的深处。另外, 要注意厨房或卫生间中管道的处理, 如果管道太多且明置, 既不美观又挤占空间是一种不可取的设计。 8. 忌房屋通透性差房间之间和公共活动区域的通风状况的好坏, 也是衡量户型设计成功与否的一个重要标志之一。过于曲折的户型设计往往使室内空气阻隔,夏日室内空气偏高。户内的空气对流是一项很重要的环保指标,只不过长期以来不太被人重视罢了。选择楼位置首先要从小区的整体规划入手, 对整个项目有个通盘考虑。一般来讲, 能占据最多小区绿化的楼盘位置最好, 因为绿化不仅是赏心悦目的景观, 它对隔离噪音、粉尘, 制造良好的小气候, 比如湿度、温度等十分有效。在北京, 冷季多刮西北风, 暖季多刮东南风。因此, 专家建议,如果您选择的楼座西北向有建筑物,东南有大片景观最为理想,因为北京冬春干燥, 多沙的气流会被减弱, 而夏季则凉风习习, 不会有憋闷的感觉, 可以使小区域形成良好的微循环, 提高居住舒适度。从这个角度来讲, 一个占据上述区位的楼座, 其最“黄金”的户型也应位于东南角上, 既占据阳光、景观, 又享有优良小气候。其次的朝向是纯南, 然后依次是西南、