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TOD模式
概念
以公共交通为导向的新城开发模式，以围绕地铁、轻轨等城市公共交通展开，以公共交通场站为中心，建立400-800米为半径的城市中心的公共化配置土地资源和公共资源的开发模式。
主要特征
高效：土地使用效率、服务设施使用效率、城市运作效率；
活力：24小时活力都市、公共交通使用频繁；
可持续：土地资源集约化、服务设施集约化、减少机动车带来的环境压力、城市良性发展。
【模式概述】以公共交通为导向进行城市综合开发，利用交通最大化土地、物业价值，对新城发展带动效果明显
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国际案例之
城市轨道交通枢纽驱动的站城一体化活力新城
日本·涩谷未来之光
Shibuya Hikarie
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涩谷未来之光
【项目概况】涩谷首个城市更新项目，集商业、办公和公共配套于一体的TOD综合体，被誉为年轻人之街 ，是日本国内外各种流行元素的发祥地
底层：商业
中层：创意空间、剧院
高层：办公空间
地下：地铁站
地理位置
东京副中心涩谷站区域
开发商
东急电铁、东京地下铁、东宝不动产等共同开发
项目指标
区域首个城市更新项目，总建筑面积约70万㎡，㎡
地铁线路
6条地铁线路
开发策略
项目分三期开发，一期未来之光2009年6月开工，2012年4月竣工，二期二丁目预计2020年建成，三期预计2027年建成
物业形态
商业、文化设施、办公
物业分布
B3-5F商业、6-7F餐厅、咖啡厅，8F公共空间、9F展厅、11F空中大堂、13-16F剧院、17-34F办公空间
项目定位
24小时不眠之街”拥有的“年轻人之街”之美称，是日本国内外各种流行的发祥地。
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涩谷未来之光
【开发背景】由于当时地铁线路建造时期不一，部分线路换乘不便，且占据相当规模的城市用地，对项目进行站城一体化以期提升现有空间利用价值
2012
2027
2009
开发前
开发后
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涩谷未来之光
【片区功能设置】涩谷站周边片区开发由5个项目组成，涵盖商业、商务、文化、产业、居住、教育6大功能，皆围绕地铁站点分布
涩谷未来之光
商业、商务、文化中心
147000㎡（首期）
涩谷站南街区大厦
产业中心
114600㎡
居住、教育中心
道玄坂街区大厦
商务、商业中心
59000㎡
1
2
3
4
5
目前涩谷站周边开发共有五个项目构成，涵盖商业、商务、文化、产业、居住、教育6大功能；
五大片区围绕地铁站点分布，皆可享受交通便利性。
涩谷 Mark City
写字楼、酒店、地下商业
139520 ㎡
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【开发策略】项目以TOD、PPP混合滚动开发，通过优化交通及建设文化设施，获取容积率奖励，在解决涩谷复杂的交通体系下打造区域商业文化中心
开发模式：项目通过TOD模式提升车站交通功能优化，并通过PPP在urban core集中设置文化设施，作为奖励，；
规划设计：涩谷是谷地，项目因地制宜，建立立体的空间步行系统。将人流水平转移的同时，实现垂直移动，拉动项目人流。
一期：未来之光
二期：二丁目
公建文化配套
许可开发
容积率奖励
滚动开发
涩谷未来之光
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【交通整合】作为TOD模式的重要支撑，对现有交通重新整合，实现车站枢纽跟周边地区集约和互动，提升轨道交通利用率，同时对集约空间二次开发
涩谷未来之光
涉谷原本有六个不同线路汇聚的车站里，围绕这个区域，把另外两个早期建设的车站进行移位，实现有效的换乘，很好地节约了用地。
车站地形断面图及步行体系图
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【规划理念】引入城市公共空间，电梯和垂直交通取代街道，由单一的交通、商业功能转型为国际创意性办公、娱乐、观光、等综合性中心城区
涩谷未来之光
17F屋顶绿化
11F空中大堂
13F屋顶绿化
7F屋顶绿化
注：整个建筑地上商业为7层，地下商业为两层，8层为创意空间，9层是多功能展览空间，11层是空中大堂，13-16层是剧场，17-34层是办公
由于复杂的城市需求和有限的城市空间，涩谷之光选择了竖向复合叠加城市功能的模式，形成了竖向的城市商业配套综合体。
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【业态定位】主力客群定位更新为30岁左右，创意、IT人群，引入百老汇和多功能的生活空间，丰富区域业态和消费结构，增加目的性消费
涩谷未来之光