文档介绍：成都·郫县·创智公园
项目投资方案报告
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上海汇欣投资 成都汇兴投资管理 英国LSP（林博）工程与环境设计 上海林博建筑规划 二零一一年二月二十六日
前言
通过前期调研、实地考察和论证分析，对本项目展开着2004年成都东盛房地产开发公司的商业步行街项目—星光大道的成功开发，郫县出现了集中式商业步行街。
2、商业现状
郫县的商业现状与成都周边其它区县一样，以临街独立底商为主，消费群的消费****惯也是以县城中心周围为主。
3、商业业态
目前郫县商业的业态杂乱，服装、超市、电器等商业业态均没有进行统一的、集中的规划。据了解，星光大道项目在前期开发时，开发商曾对业态进行了统一规划，但项目销售完成后，由于投资者的无序租赁，打乱了原有的业态规划。
4、商业租售价格
郫县主要街区租金如下：
东大街：20－150元/㎡•月
西大街：18－80元/㎡•月
南大街：16－100元/㎡•月
北大街：30－260元/㎡•月
在售商业项目价格：
A、上都项目：
位置：郫县小北街
商业形态：独立底商的内廊式商业街区形式
价格：均价7800元/㎡
主力面积：50－80㎡
B、龙湖. 弗莱明戈
位置：郫县蜀都新城高专路与西区大道交汇处
商业形态：底楼独立商铺
体量：10000㎡
价格：均价 10000元/㎡
C、
位置：东大街和二环路交界处
商业形态：两层独立商铺
体量：15000㎡
价格：均价 11000元/㎡
郫县商业市场现状
商铺以临街独立商铺为主，目前没有大型的集中式商业体量；
商铺租金以城区中心地段最高，且逐渐向四周递减；
在售项目1F独立商铺均价为7200－12200元/㎡；
区域在售项目开发商已考虑在后期修建独立式商业
项目区位概况
项目位于郫县南北大道西侧，紧邻成灌高速郫县入城口，四邻环绕行政中心、五星级酒店、高端住宅及市政公园和广场等
项目区位概况
项目区位概况
地块属性
项目由南北两地块组成，，南地块占地125亩，建筑面积,17万㎡，北地块70亩，建筑面积10万㎡。总建筑面积（含地下室）约30万㎡
项目区位特点
项目位于郫县新城行政中心位置
项目将成为郫县未来最繁华的商业中心，辐射全县范围
环绕风景得天独厚的城市公园，亲水优势明显
周边商业价值逐渐增加，投资预期价值增长明显
各大楼盘销售情况良好，30万常住人口即将入住，消费力强劲
郫县现状整体缺乏高端行政办公建筑及大型商业综合体
郫县需要一个立足成都，服务西南的城市综合体来吸引商机与互动发展
项目总体定位解析
项目总体定位：
成都西·低碳智能
大型城市商业综合体！
郫县首个融合智能办公基地、文化创意产业基地、星级酒店、会议中心、购物中心、饮食之都为一体的外向型商业贸易中心，崭新的城市地标
何谓大型城市商业综合体？
区域地标集群，城市核心节点，蔓延域中心的繁华
以极富城市形象的地标建筑，引领城市文化的时尚元素，充满无限魅力的城市图景，寻找新的城市主场，以完美的夜景识别系统打造区域地标。
城市商业综合体的地位和作用：
城市综合体作为带动区域发展的龙头，促进区域内各中心城市一体化整合，形成直接承接国际化、全球化影响的大城市群。
核 心 城
中 心 城
中心城镇
小 城 镇
城市群
城市带
城市圈
城市综合体形成的肌理与价值链特征：
城 市 群
城 市 带
城 市 圈
投 资 吸 引
城市品牌认知度
城市形象影响力
城市文化凝聚力
城市游客满意度
企 业 活 跃 度
人 力 资 源
资本市场成熟度
市 场 开 放 度
创 新 环 境
城市治 理 结构
增 长 能 力
社 会 进 步
可 持 续 发 展
市 场 空 间
产 业 结 构
城 市 功 能
经 济 规 模
资 源 效 率
社 会 成 本
集 聚 能 力
扩 张 能 力
流 通 能 力
打造城市实力系统
形成城市活力系统
打造城市实力系统
大
特
强
完全跨区域的若干中心城市的大城市联合体
依托行政区划打造城市网络实现城市强势整合
联结国际舞台对接国际市场辐射全国城市
联结区域内大中城市以产业整合提升城市竞争力
整合区域内产业优势 形成特色产业链条 以产业化带动城市化
完全行政区域