文档介绍：目 录
第一局部 工程诊断 3
第一章 工程概况 3
一、工程根本参数 3
二、工程根底质素分析 3
三、户型比统计 4
四、周边环境分析 5
第二章 工程面临的问题及对策 6
一、产品方面 6
.48㎡与图纸不符。
〔5〕共有16种户型，数量较多的有8种。
2、户型特征：
〔1〕面积偏大
最小面积平面户型：D1型，㎡
最大面积平面户型：C型，㎡
最小面积复式户型：H型，㎡
最大面积复式户型：C型，㎡
〔2〕户型以四房为主
户型类别：一房一厅~五房二厅，主力户型为四房二厅。
朝向理想
大局部西南朝向，一房一厅单位朝东北面。
〔4〕景观较好
大局部的单位正对中心公园景观，视野开阔；一房小单位将面对其它建筑物，景观视野一般。
四、周边环境分析
1、位置
位于郑东新区CBD核心圈的第一圈层，西南座向。
2、景观
南面：正对CBD核心的会展中心、中心公园；
北面：CBD核心第二圈的商业金融建筑群及商业步行街；
西面：郑州市播送电视中心。
3、配套
交通道路：邻近107国道、金水路、黄河路；
文化教育：郑州市播送电视中心；
商业配套：国际会展中心、商业步行街；
分析：区划内规划有商业、金融、文化、娱乐等配套设施，相当于重建
一个新郑州，具有大都市气度及良好的文化气氛。
工程面临的问题及对策
一、产品方面
1、户型面积略大，主力户型面积为178㎡，占21%。
对策：设计已无法修改，需在合理的范围内提高楼盘的档次，提高性价比，在片区众多楼盘中创造竞争优势，吸引更多客户。
58栋楼设计的大局部单位内部布局不佳，厨房和卫生间不方正，边角位多，采光不良。
对策：对销售将造成较大影响，需在价格上作出让步，用差异定价法，让利买家。
产品没有主观营造优势，如绿化园林、小区配套等增值局部不明确或不突出。
对策：请高水平的公司设计园林景观，小区配套提前规划落实。
产品缺乏创新亮点。
对策：根据消费者的心理特征，尽可能在营销上推广独特的居住概念。
二、营销推广方面
1、没有前期的产品筹划方案，缺乏系统资料。
2、产品自身的亮点不多，营销推广受到限制。
3、由于郑东新区目前处于开发起步阶段，片区的知名度比拟高，但目前严重缺乏生活配套和商业配套设施，交通不便，人气很差，工程自身形象的展示性不强，如何吸引目标客户前往看楼将是工程面临的主要问题。
对策：
制订系统的营销方案并有效实施；
结合CBD中心区的现状，拟订“走出去，请进来〞策略，本工程的推广不宜在楼盘现场大规模进行，而主要利用组合媒体推广将客户请进CBD中心区，请进工程工地现场。
由于目前片区交通不是十分便利，在销售初期可考虑设置在市内繁华地段、人流较旺的地方设置外卖场，并与CBD写字楼工程联合设置业主专车，用于接待客户看楼，是否长期使用视销售情况而定；
三、工程包装方面
目前工程包装尚未真正执行，仅有围墙广告，但推广主题不明确，与工程的关联性不强，画面很零散，不能表达工程主要卖点。
对策：根据营销主题和推广主题对工程进行全方位包装。
四、工程整改建议
1、整改策略
在现有的根底上，尽可能提高产品综合素质，提炼出工程突出亮点，实施塑造品牌价值的营销整合战略。
整改思想
整改目的————————提高销售力
销售力的前提——————塑造品牌价值
塑造品牌价值——————产品综合素质+营销推广
3、产品综合素质内涵
环境景观 物业管理 小区配置 建筑品质
4、分项建议：
〔1〕环境景观
小区内部园林景观环境不仅是提高工程附加值的重要因素之一，已经成为影响销售的一个重要因素，也是
工程成功销售的必备条件之一，我司建议本工程的园林景观环境应在销售过程中发挥作用，在销售中期完成局部工程，让潜在客户能产生真切的感受和体验。
A、园林设计风格：
现代休闲风格
B、园林特征：
根据现有的空间形态，将休闲空间与欣赏空间相互穿插，和建筑空间融合在一起，形成连续的主题景观概念。
C、主景点设计：
根据空间节点，营造具有特色的小区内部景点，使其具有标识性。
D、景观空间形态布局：
景观设计应错落有致，采用营造坡地的设计手法使景观具有高度的立体感，既拓展视野空间，又使景观具有流水、小桥、草坡、喷泉等丰富自然生态元素。
E、小品设计建议：
适当加强景观环境内的小品设计，设计置放的小品要考虑与景观主题本身的搭配，又要综合考虑其自身的艺术性、欣赏性及消费者的可参与性。
F 、其它：
不仅要综合考虑小区内部的标识系统、灯光系统、垃圾桶、休闲椅等的设计处理，又要