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某住宅项目销售执行方案.docx

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一、项目基本参数3
二、项目基础质素分析3
三、
四、周边环境分析5第二章项目面临的问题及对策6
一、产品方面6
二、营销推广方面6
三、项目包装方面7
四、
最大面积平面户型:
C型,

最小面积复式户型:
H型,

最大面积复式户型:
C型,

(2)户型以四房为主户型类别:一房一厅~五房二厅,主力户型为四房二厅。
(3)朝向理想大部分西南朝向,一房一厅单位朝东北面。
(4)景观较好
大部分的单位正对中心公园景观,视野开阔;一房小单位将面对其它建筑物,景观视野一般。
四、周边环境分析
1、位置位于郑东新区CBD核心圈的第一圈层,西南座向。
2、景观南面:正对CBD核心的会展中心、中心公园;北面:CBD核心第二圈的商业金融建筑群及商业步行街;西面:郑州市广播电视中心。
3、配套交通道路:邻近107国道、金水路、黄河路;文化教育:郑州市广播电视中心;
商业配套:国际会展中心、商业步行街;分析:区划内规划有商业、金融、文化、娱乐等配套设施,相当于重建一个新郑州,具有大都市气度及良好的文化氛围。
第二章项目面临的问题及对策一、产品方面
1、户型面积略大,主力户型面积为178川,占21%对策:设计已无法修改,需在合理的范围内提高楼盘的档次,提高性价比,在片区众多楼盘中创造竞争优势,吸引更多客户。
2、58栋楼设计的大部分单位内部布局不佳,厨房和卫生间不方正,边角位多,采光不良。
对策:对销售将造成较大影响,需在价格上作出让步,用差异定价法,让利买家。
3、产品没有主观营造优势,如绿化园林、小区配套等增值部分不明确或不突出。
对策:请高水平的公司设计园林景观,小区配套提前规划落实。
4、产品缺乏创新亮点。
对策:根据消费者的心理特征,尽可能在营销上推广独特的居住概念。
二、营销推广方面
1、没有前期的产品策划方案,缺乏系统资料。
2、产品自身的亮点不多,营销推广受到限制。
3、由于郑东新区目前处于开发起步阶段,片区的知名度比较高,但目前严重缺乏生活配套和商业配套设施,交通不便,人气很差,项目自身形象的展示性不强,如何吸引目标客户前往看楼将是项目面临的主要问题。
对策:
(2) 1)制订系统的营销方案并有效实施;结合CBD中心区的现状,拟订“走出去,请进来”策略,本项目的推广不宜在楼盘现场大规模进行,而主要利用组合媒体推广将客户请进CBD中心区,请进项目工地现场。
3)由于目前片区交通不是十分便利,在销售初期可考虑设置在市内繁华地段、人流较旺的地方设置外卖场,并与CBD写字楼项目联合设置业主专车,用于接待客户看楼,是否长期使用视销售情况而定;三、项目包装方面目前项目包装尚未真正执行,仅有围墙广告,但推广主题不明确,与项目的
关联性不强,画面很零散,不能体现项目主要卖点。对策:根据营销主题和推广主题对项目进行全方位包装。
四、项目整改建议
1、整改策略
在现有的基础上,尽可能提高产品综合素质,提炼出项目突出亮点,实施塑造品牌价值的营销整合战略。
2、整改思想
1)
整改目的—————
———提高销售力
2)
销售力的前提———
———塑造品牌价值
3)
塑造品牌价值———
———产品综合素质+营销推广
3、产品综合素质内涵环境景观物业管理小区配置建筑品质
4、分项建议:
(1)环境景观小区内部园林景观环境不仅是提高项目附加值的重要因素之一,已经成为影响销售的一个重要因素,也是项目成功销售的必备条件之一,我司建议本项目的园林景观环境应在销售过程中发挥作用,在销售中期完成部分工程,让潜在客户能产生真切的感受和体验。
A、园林设计风格:
现代休闲风格
B、园林特征:
根据现有的空间形态,将休闲空间与观赏空间相互穿插,和建筑空间
融合在一起,形成连续的主题景观概念。
C、主景点设计:
根据空间节点,营造具有特色的小区内部景点,使其具有标识性。
D景观空间形态布局:
景观设计应错落有致,采用营造坡地的设计手法使景观具有高度的立体感,既拓展视野空间,又使景观具有流水、小桥、草坡、喷泉等丰富自然生态元素。
E、小品设计建议:
适当加强景观环境内的小品设计,设计置放的小品要考虑与景观主题本身的搭配,又要综合考虑其自身的艺术性、观赏性及消费者的可参与性。F、其它:
不仅要综合考虑小区内部的标识系统、灯光系统、垃圾桶、休闲椅等
的设计处理,又要充分考虑诸如台阶绿化、消防通道出入口的绿化等细节问题,如硬质铺地可以采用拼花的形式拼出浪花、太阳等图案。
(2)配套设施
除了项目自身的商业作为生活配套外,建议设置一