文档介绍：高端写字楼策划草案
由NordriDesign提供
项目分析
项目所在区域分析
按照政府规划的长远目标，这一区域将会成为道里区的未来的金融中心和总部基地。而目
项目分析
项目的市场机会
哈尔滨市场缺乏高端的商务办公项目，市场机会巨大，应摆脱与哈尔滨市场上出现的众多的商住两用项目和酒店式公寓项目之间的市场竞争，将高端商务办公和台提供给哈尔滨市场。
1、现阶段哈尔滨市场上称得上真正甲级写字楼的项目只有两家，市场需求量却在增加。
2、区域内高端写字楼市场处于空白状态，无竞争者，本项目可以标杆的姿态高调入市，树立高端商务办公新形象。
3、市场上现有的大部分写字楼在物业服务上标准很低、管理差，如果本项目能加大软件服务的优质度，以高质量的物业服务来拉开与同类项目的差距，必然会受到消费者青睐。
4、由于住宅市场的政策调整，对住宅项目投资的打击力度加大，这会吸引相当一部分有实力的投资者转而投资写字楼等产品。
1、哈尔滨的一些复合型地产项目纷纷推出SOHO项目，企 图抢占商务办公市场，会导致部分客户分流。
2、今年房地产市场会受政策影响较大，不确定的因素也会相应增多。
机 会
威 胁
项目定位
项目定位
真 正 的 符 合 标 准 的 甲 级 写 字 楼
甲级写字楼标准
黄金地理位置，交通便利、基础设施完备
丰富经验、有知名度的物业管理公司管理
，电梯等候时间不超过30秒
4管制中央空调系统
每200平方米有一个停车位
项目卖点
顶级商务环境
核心地理位置
标准化物业服务
立体化交通配套
现代化建筑设计
项目卖点梳理
项目定位
我们的核心价值在哪里？
而必须寻找单纯的更有方向更富创意的核心概念！
核心概念
核心词
概念价值
品牌主张
城市新中心 顶级商务环境
阳光、鲜氧、节能、高效、生态、开放、舒适、智能、人性
真正的甲级写字楼 绝对城市价值
创造理念差异化产品— —全新生态办公环境 领跑全新商务办公生活
项目核心概念提炼
项目定位
以世界前沿的商务空间理念，引领哈尔滨进入生态办公时代
园林化的生态环境，会呼吸的写字间
根据资料显示，市场上现有的大部分写字楼在物业服务上标准很低，本项目要加大软件服务的优质度，以高品质的物业服务来拉开与同类项目的差距，创造差异化，在市场上明确甲级写字楼的标准形象。
本项目现有规划车位不能满足产品的需要，应加紧地上车位的建设，以及采取相应措施缓解车位的紧张。
PART3 目标客户分析
客户
特征
关注点
外地企业办事处及分支机构
• 资金雄厚，对租金不敏感
• 只租不买
• 追求形象
• 对哈尔滨现状写字楼不满意
• 形象高档
• 市中心繁华地段、交通便利
• 配套完善
成长型及贸易服务型中小企业
•规模不大，对办公面积要求不高
• 有一定实力
• 对使用成本和租金较敏感
• 对改善环境较急迫
• 高性价比
• 形象贴近写字楼、商务配套齐全
• 户型空间可变，能自由组合
• 可24小时办公
初创型企业
• 处在发展阶段，实力不强
• 对租金和物管费很敏感
• 可换可不换，不急迫
• 总价
• 实用率高
• 办公和居住一体
投资客
• 哈尔滨的投资客居多
• 大型企业的高管
• 地段
• 总价
• 升值潜力
• 易于出租
• 租金回报
• 按揭方式
• 产权年限
目标客户分析
客户特征及对办公物业的关注点
客群三：与政府官员有着特殊关系的公司或者办事机构
第一目标客群
客群一：黑龙江经过创业阶段不断发展壮大企业公司总部
客群四：收入客观，有着足够财富、支付能力的投资客
客群二:国际/国内知名企业驻哈营销中心或者分公司
目标客群
第一目标客户群
第二目标客群
第二目标客群
从项目价值和写字楼客户原则筛选出目标客户群体
本地为主-外地为辅·立足哈尔滨-面向黑龙江
目标客户定位
PART4 销售策略
销控策略：4月推出SOHO A，7月推出SOHO B
原因：
1、在产品的其它影响要素能够满足客户心理预期的前提下，停车位是否充足是影响消费者选择写字楼的一个很