文档介绍：中国民生银行经营性物业抵押贷款管理办法
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中国民生银行经营性物业抵押贷款管理办法
总则
第一条为适应经营性物业贷款业务发展需求，规范经营性物业抵押贷款操作，丰富资产业务金融产品，增强我行封闭式监管；
（六）一般要求物业持有人股东同意以其持有的物业持有人股权为我行贷款设定质押，大型国有企业集团或其紧密型子公司、我行优先支持类企业作为借款人可不受此限。
（七）经营零散出租物业的借款人对该物业的租赁活动一般要求三年以上（含）连续经营的良好记录，出租率、租户及租金收入稳定，最近一年出租率不低于80%。
第十三条我行可接受的经营性物业的条件
（一）已取得经营性物业房地产权证，产权明晰，符合当地政策规定的出租条件；
（二）贷款到期日在产权期间之内；
（三）所在区域发展定位与政府城市总体规划确定的发展趋势一致，物业价值稳定或具有一定升值空间；
（四）经营业态与当地政府商业网点规划要求一致；
（五）周边环境商业氛围较好，位于城市中央商务区和传统中心商业区、开发区等城市经济中心地段，有较强的独立性和竞争性，周边交通便利；
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（六）经营定位准确，实行专业化物业管理，租户结构稳定，具有可持续经营能力；
（七）承租人经营性质合乎物业经营定位；
（八）商业类项目建筑面积一般不低于20000平方米；写字楼为甲级（含）写字楼；工业厂房位于省级（含）以上开发园区，且主要租户为特别承租人；
（九）抵押物权存续期间，借款人应办理抵押物的财产保险，保险金额不低于我行贷款本息合计的110％，保险受益人为我行。保险期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，且保险单正本由我行保管。
贷款期间内，抵押物业如发生保险责任以外的毁损后不足以清偿贷款本息的，借款人应重新提供我行认可的抵押物，并办理保险手续；或重新提供我行认可的担保。
贷款本金、抵押率、期限、用途、利率条件
第十四条贷款本金依据物业每年可还贷租金现金流确定，同时综合考虑借款人授信额度和物业评估价值，以孰低原则确定：
（一）我行贷款期限内该物业正常出租情况下累计租金净流入的80％；
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（二）该物业评估净值的70％。申请人须提供采用两种以上（含）评估方法的评估结论，我行应选择评估结果较低者作为经营性物业评估价值的确定依据。
第十五条贷款期限
（一）整体出租情况下，贷款期限一般不超过十年，同时不长于租赁合同期限；涉及多个租赁合同的，一般以主力承租人中租赁期短者为限。
（二）若为零散出租，贷款期限原则上不超过八年，同时充分考虑经营性物业的出租情况、行业波动情况以及借款人的经营状况。
第十六条贷款用途：置换他行或关联借款，物业经营期的维护、改造、装修、招商等经营性资金需求，以及其他符合贷款通则规定的合规用途。
第十七条贷款利率按照人民银行有关利率政策执行，原则上不得低于基准利率。
租赁合同、承租人及租金收入的确定
第十八条物业出租必须签定书面租赁合同，借款人应将租赁合同向当地房产管理部门登记备案。
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第十九条物业承租人为依法注册的企事业法人、个体工商户和自然人，具有稳定、可靠的经营收入，其存续经营期限不短于租约期限。
第二十条租金收入的计算
（一）对于递增式租金合同，可在核实租约条款后采用借款人申请贷款当年收取的租金及递增率予以计算；
（二）借款人的关联企业作为承租人，租金水平明显不合理的，按其实缴租金水平与市场租金水平按孰低原则计算经营性物业租金收入；
（三）经营稳定性较差、承租期不稳定、因经营困难而拖欠租金两期以上或难以持续经营的一般承租人缴纳的租金在经营性物业租金收入中予以扣减；
（四）经办行根据物业和承租人实际经营情况以及租金缴纳情况，并遵循谨慎性原则，对预期的可还贷租金收入进行适时调整。
贷款调查
第二十一条经办行严格按照《中国民生银行授信尽职指引》中有关规定对借款人的资质、申报资料的真实性、还款能力、还款方式等进行调查，另根据经营性物业抵押贷款的特性，在调查环节还需重点了解的内容包括但不限于：
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1、核实经营性物业租赁行为的真实、合法性。若承租人由于并不负有向民生银行提供其经营状况资料的义务，而拒绝提供相应资料的情况下，经办行应通过公共渠道、承租人上下游客户、供货商等多种渠道尽可能多地搜集承租人的资料和信息。
2、若物业出租方式为整体出租，应通过实地调查主力承租人已有项目的经营情况等方式，对主要承租人的财务状况、经营情况、管理模式、持续经营能力以及租金支付能力进行调查评价；若物业出租方式为零散出租，则应对该经营性物业近三年营运情