文档介绍：经典房地产管理资料
资料由百事可乐整理
第一部分
信义坂田项目发展思路
第二部分
创新思路分享
提交：
龙华坂雪岗商业研究报告
信义坂田产品设计说明书
信义坂田项目发展思路
右脑颠覆左脑
A WHOLE NEW M
龙岗中心城
宝安中心区
城市居住中央
龙华政府近日提出,该区未来3—5年构建3个
八年城市化运动
龙坂未来改变
坂田未来规划将会围绕高科技园区 华为、新天下等 ,形成高尚住宅区域，但是需要旧城改造，
交通规划：紧邻主干道,以及未来１１号轻轨线及规划地铁5号线,关内外交通便利，
龙坂片区
深圳中心区
这里是交通的中央
城市商业中央
这里是商业的中央
这里是第二个华强北
地王级
深圳交通规划示意图:
地铁一号线
四号线
三号线
二号线
地铁一号线延长
10分
宝安中心城
龙岗中心城
龙坂中心
“七横十三纵”
地王级
从全国视野看,与同等经济辐射力的城市相比
北京“地王”：
北京市广渠路36号地：规划建筑面积30万平方米
上海“地王”
上海市浦东花木地块：规划建筑面积约33万平方米，
香港“地王”
香港加列山道山顶地皮,
100万
全局下的核心价值：
城市中央,地王之上
在城市中央, 寻找豪宅机会点……
北京：
金地未来域、THEHOUSE国
际花园、世茂奥临花园、泛海
国际社区、上第MOMA、北京
星河湾
豪门标杆 地块价值/奢华档次/顶级品牌
香港：
名门、凯旋门、尚堤、贝沙湾、
君汇港、施勋道21号
上海：
紫园、巴撒维拉、佘山3号 、十二橡树
庄园 、世茂佘山花园、世茂湖滨花园、
高差26米
数字26米
美国《福布斯》杂志选出亚洲十大豪宅,8座位于香港，香港豪宅之冠的香港半山创世纪,售价近两亿，
半山,已经超越了豪宅的范畴,成为一种顶级生活方式的代名词,成为一种居住的梦想,令世人艳羡，
半山高度
标志性核心竞争力:
城市中央地王
半山豪门
全情 思维
项目
战略
本片区客户关内客为主 其中福田客占绝大多数 ,其次是坂田本地的客户，
客户来源分析
福田区
罗湖区
客户次要来源
客户主要来源
约50%
约3%
约2%
约3%
南山区
企业客户
龙华本地客
约2%
来源于中原代理项目成交客户数据
坂雪岗本地客
约40%
参考客户
坂田片区
二线扩展区
龙华中心区
：
2：8
8：2
关口片区
6：4
城市明珠
世纪春城
书香门第
第五园
来源于中原代理项目成交客户数据
沿梅林关北行,关内客户 以福田客户为主 比例递减,龙坂本地客户递增；
:，
客户来源分析
参考客户
右脑思维之 全情思维 采取换位思考
面积区间
总价区间
福田
罗湖
南山
龙岗
龙坂
40-90m2
50-120万元
30-80m2
30-95万元
90-120m2
100-200万元
60-150m2
40-120万元
70-150m2
50万—170万
2006年深圳置业群体成长路径
目标客户研究——“我来自深圳”
区域级差减少\移民代价降低
片区已死
深圳到2011年,将实现从任何一个点上高速都在10分钟以内,任何两个之间的交通时间控制在一个小时以内， 深圳秉承已久的“先选片区,再选产品”的购房思路的极大挑战
研判类似:
万科城
第五园
鸿荣源公园大地
振业城
招华曦城
鸿荣源熙龙湾
产品决定客户
2008年由于关内供应的严重不足、价格高企,导致市场出现明显的“挤出”效应,大批客户由关内向关外迁移，其中福田客户主要被“挤”向地理位置接近的龙华片区，
龙坂片区
龙岗
宝安
罗湖客户
福田客户
南山客户
客户流向
产品决定客户
福田客户
南山客户
除了龙华坂田区域,基本上会覆盖那些项目,在图上标出来
目标客户研究——客户来自深圳
龙坂片区
百仕达片区
红树林片区
华侨城片区
梅林片区
龙岗中心城
宝安中心城
目标客户研究——深圳购买者
企业/公司高层管理人员/私营业主
投资客
高级专业技术人员
党政机关事业单位领导干部
中级专业技术人员
企业/公司中层管理人员
企业/公司一般职员
年龄
35