文档介绍：土地出让金、划拨土地及土地增值收益分析
一、土地出让金
土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规 定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）,或土地使用期满, 土地使用者需要续期而向土地管理部何转为出让土地:
1、以划拨方式取得的国有土地使用权需要转让的,应当报有批准权的人民政 府批准（一般为土地所在的市、县人民政府）。准予转让的,应当由受让方办理出让 手续,缴纳土地出让金。应缴出让金最低不得低于该出让土地价格的 40%。
2、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规 定了不同用途的土地使用权出让最高年限:其中居住用地 70 年;工业用地 50 年;教 育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年;商业、旅游、娱乐用地 40 年;综合或者其 他用地50 年。所以具体地块的使用年限是按上述规定,在土地出让合同中约定的, 不一定都是70 年。
3、划拨土地补办出让手续的,出让年限自出让合同签订之日起算。
（四）划拨土地价格
划拨土地使用权价格是划拨土地的平均取得和开发成本（包含有关税费和合理 的利息、利润）,也是出让土地使用权价格和土地出让金的差额。【显然,不包含划 拨土地增值收益】三、土地增值收益
（一）定义
根据《城镇土地估价规程》,土地增值收益也称为土地所有权收益,是指国家 作为土地的所有权人（即国家）在出让土地使用权时向用地单位收取的经济报酬（即 政府出让土地除收回成本外,同时要使国家土地所有权在经济上得到体现,即获得一 定的增值收益）。,它是绝对地租的资本化。当土地在土地使用者之间转移时,则称 为土地增值收益,是因投资而产生的级差地租的资本化。土地所有权收益率或增值 率取决于市场价格与成本价格的差异对成本价格的比率。
集体土地被国家征用后,由于土地用途的改变（如变为商业、住宅、工业用途 的土地）和土地使用方式的改变（如播种农作物变为建造商品住宅、作为土地资源参 与工业产品的生产）,土地价格往往会成倍增长。按照成本逼近法的理论,可以征地
补偿费、土地开发费之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金等 和土地增值净收益来确定,而其中的土
地增值收益即是土地权益价。
其计算公式为:
1、土地价格=征地补偿费+土地开发费+城市建设大配套税费+投资利息+投资 利润+土地增值收益
2、土地增值收益=（征地补偿费+土地开发费+城市建设大配套费+税费+投资利 息+ +投资利润）x土地增值率
土地增值收益率是土地市场价格与成本价格的差异对土地成本价格的比率,其 计算公式为:
土地增值收益率=（土地市场价格-土地成本价格）/土地成本价格
土地增值按该区域土地因改变用途或进行土地开发,达到建设用地的某种利用 条件而发生的价值增加额计算。在实际操作中,土地增值收益也可以采用当地出让 金标准。
（二）土地增值收益含义及分析
土地增值收益就是改变土地现有用途或者增加开发强度而新增的纯收益。比 如,由原来的农业用地改为工业用地,由工业用地改为商业用地以及增加建筑容积等, 都会产生土地增值收益。在我国,一般而言,土地出让总价款在减去了地上附着物补 偿费、青苗补偿费、拆迁补偿费、土地开发费和相关业务费等五项费用后,剩余金 额就是土地增值收益。土地出让总价款包括支付