文档介绍：为何“杭州宋城”获得成功?
本案精要
英格兰有一句谚语：“在航向没有确定之前，任何方向的风都是逆风”。借此谚语，我 们也送给企业及企业家们一句话：“对于企业发展和项目运作来说，在战略没有制定之前， 任何策略与战术都无所谓好坏一一也许好既是一个很清醒的企业家，也是一个很有责任感的企业家，他十分清楚宋城集团发 展到今天这一步最需要的是什么。所以，不管公司的事务怎么忙，他的内心一刻也没有停止 过对与企业发展性命攸关的问题的思索，他灵敏的直觉随时准备着捕捉那些最有价值的东 西。
黄巧灵说：“我请王志纲来，不是为了增加门票收入，也不是为了卖房子，不是为了眼 前的销售业绩，而是为了从根本上解决宋城集团长远的发展战略问题，是为了宋城集团的明 天。我们需要的是王志纲的独特思想与创意。” 外脑剖析
经过王志纲工作室项目组对杭州板块及宋城集团进行了详细周密的调研、分析后，王志 纲清楚地看到：多主题即无主题。杭州乐园目前存在的问题是眉毛胡子一把抓，而旅游、休 闲、度假和居住分别处于不同层次的消费层面。对于消费者来说，不仅诉求点太多，而且奢 侈品太多，必需品太少。没有确立唯一性、权威性、排他性之处，没有可以牵一发而带动全 身的龙头。而且，宋城集团的扩张只是在主题公园和旅游业一个平面的扩张，这种扩张潜伏 着很大的危机，一旦在主题公园经过了生命周期的演变，从成熟期走向衰败期时，如果没有 新东西加进去，则企业的发展得不到有力的支撑，其明天令人十分担忧。
对这一点，王志纲进行了精辟的阐述：“我们现在所看到的杭州乐团，是旅游、观光、 休闲、度假和居家等多个层面内容的混合、拼凑和叠加。”
“不同层面的消费者的消费动机是完全不同的。首先，观光旅游者来到这里，可能会发 现这里许多东西（比如别墅、高尔夫、网球等）与他们并没有关系，于是会认为你门票太贵， 缺斤少两，货不对板。宋城主题公园之所以成功，是因为方寸之地能展现大乾坤，尽管面积 不大，但文化的发掘和策划很到位，是一种主题文化的提纯和生活情趣的演绎，每一立方米 都有给人以足够的旅游信息和文化浓度置身其间有一种水乳交融的参与感，让人流连忘返。 其次，休闲度假的人来到这里，要呆上一两天甚至更长，而不是几个小时，他们是重复性消 费而不是一次性消费。杭州乐园动静兼宜，休闲度假功能比较齐全，至少在杭州是屈指可数 的。但问题是，与杭州其他休闲度假的场所（如之江度假村相比），我们的优势是什么，是 否做足了唯一性、权威性和排他性，如何做到使人家非来不可？我想这是问题的关键之所在。 第三，居家的人来这里，可能是一个水到渠成的过程。观光旅游与休闲度假仿佛是交朋友、 谈恋爱，最后如胶似漆，永结百年之好将是顺理成章的事情。所以，房地产是杭州乐园潜藏 的一张底牌。而现在的问题是观光、旅游、休闲、度假和居家等几个层次一齐上，其实它们 之间是一种层层递进的辩证关系。所以，面对如此庞大的项目，必须先明确大的主题，层层 剥笋，而不是眉毛胡子一把抓，否则会让消费者找不着北。”
核心问题
在王志纲对于房地产业的策划理论中，最重要的就是基于对中国经济走势与房地产行业 发展大势的把握，而提出的“概念地产”、“泛地产”的战略模式。其实质是一种经营战略 和思维方式的创新。从这种思维方式看来，凡是人类在市场经济状态下从事活动的一切地方， 都是广义的地产概念。宋城所从事的