文档介绍：主讲人:王阿忠 博士
福州大学房地产研究所
土地估价的理论与方法
（内部交流不外传）
第 1章 土地估价概述
地价的概念
土地估价的原则与方法
一、土地是一个综合长速度快。
8、市场结构不同。
土地市场是不完全市场，需求对地价影响大，形成的地价受主观因素影响也大。
9、折旧现象不同。土地不但无折旧还增值。
三、地价的分类
1、按土地权利分类
土地权利是多个权利的集合。有所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。
2、按价格形成方式
有交易价格和评估价格。评估价格包括：交易底价、基准地价-政府为管理市场，由专业部门、专业人员评定的土地等级和区域的平均价格。是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。
地价的分类
课税价格。
3、按管理手段分。
申报地价、公告地价—土地增值税和征用土地补偿依据。
4、按地价表示方式。
地价可分为：土地总价格、单位面积地价和楼面地价。
地价的分类
楼面地价 又称单位建筑面积地价，是平均到每单位
建筑面积上的土地价格。
楼面地价＝土地总价/总建筑面积
楼面地价＝土地单价/容积率
楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。
例如，有甲乙两块土地，甲土地的单价为700元/平方米，乙土地的单价为510元/平方米，甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为3，则甲土地的楼面地价为140元/平方米，乙土地的楼面地价170元/平方米。根据楼面地价判断，乙土地反而比甲土地贵。
可分外一般因素、区域因素和个别因素
1、一般因素：指影响土地价格的一般、普遍和共同的影响。它决定地价基础。
⑴行政影响：房地产制度（土地划拨、招拍挂，房改）、城市规划（用途、容积率和建筑密度）、地价政策、税收政策与交通管制等。
⑵人口因素：人口密度、人口素质、家庭人口构成（四世同堂到小家庭）
四、影响地价的因素分析
⑶社会因素
俗语：有土斯有财、安土重迁。社会与安定状况对地价有很大影响。
政治安定状况、社会治安状况（有投资的信心）、房地产投机（哄抬与抛售带来地价大幅波动）、城市化进程。
⑷国际因素
可间接影响国内政治社会经济环境。
四、影响地价的因素分析
包括国际经济状况与国际政治因素。2008年世界经济危机美国地价大跌，日本上世纪九十年代的房地产泡沫破灭等。
政治是经济关系的综合，有利于外资的越洋投资。
⑸经济因素
经济发展状况、储蓄与投资水平（互换）、财政收支与金融状况（流动性）、居民收入与消费、物价变动和利率水平。
四、影响地价的因素分析
2、区域因素 指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。 繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量和城市规划限制。 3、个别因素 是指宗地本身的条件和特征。如面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制和土地使用年限。
四、影响地价的因素分析
一、土地估价的概念 土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论与方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格的过程。
土地估价的原则与方法
土地价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。而它们常处于变动之中。
⑴替代原则。
指有二个以上相互替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后才决定的。概括为：
A、土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定。B、土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格。C、土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。
二、土地估价原则
二、土地估价原则
⑵预期收益原则。
对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的，土地也如此。因此，要求估价者了解过去的收益状况，并对土地市场现状与趋势、政治经济形势及政策对土地市场的影响进行分析预测，准确把握土地现在与未来产生的收益总和，即收益价格。
⑶最有效使用原则
用途不同收益不同，地价是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。市区的农田可作为居住
二、土地估价原则
⑷报酬递增、递减原则
经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一