文档介绍：某某商城总体营销企划方案第一部分前言为使整个项目更顺利地得到推广和销售, 并使销售部门与企划部门之间的工作更为默契和协调,保证各项工作不因双方沟通不足而造成停滞, 特根据目前情况制定本营销企划方案( 其中, 广告推广与新闻炒作部分均另案分阶段提出)。第二部分****** 商城营销推广策略一、项目定价的模拟来源于: 房地产 E网- / 房地产行业的定价策略多种多样, 考虑到金府商圈附近有同类型项目和其他因素,建议本项目采用“评估得分法”和“合理利润率加价法”两种方法来模拟项目定价。但是,考虑到本项目在此之前已经进行过推广,定价已经基本确定,故在此不再一一赘述。二、****** 商城付款方式及其策略(一) 根据本项目的实际建筑时间大致为 6 个月左右, 可以有以下七倍讯易/ 种付款方式可供选择: 1、一次性付款。 2、建筑分期。根据建筑进度,按月平均支付,在交房时全部付清; 3、银行按揭( 1) 。在签约时付 20 —— 30% ,半年内再交 30 —— 20% , 余下 50% 银行提供贷款(五成十年); 4、银行按揭( 2)。此种即普通的五成十年按揭, 签约交 50% , 余款银行提供按揭; 5、两年分期。两年内付清全款, 第一年付 50% , 第二年付 50% , 免息; 6、优惠按揭。付定金 5 —— 8 万元, 首期款( 减去定金) 50% 在三年内付清,免息。余款 50% 由银行提供按揭; 在以上付款方式中,根据优惠幅度的不同,可以制定不同的折扣。以上方式供公司在决策时参考。(二) 、合作经营,固定分成在客户购买了****** 商城的商铺之后, 可以采取产权合作的方式, 将铺位的经营权和管理权交由专业的物业管理公司来进行管理, 每年收取由管理公司首付的 8% 的固定投资回报。产权投资者不承担任何经营风险, 也不享受额外的经营利润。合同期满, 投资者可继续采用产权合作经营的方式,也可选择自营自用的方式。如果投资者选择分期付款方式, 那么投资回报将会随着已付款的多少而变化,但回报率保持 8% 不变。(三) 、首付六成,按揭全免投资者只需支付铺位总价的 60% ( 具体比例需经测算), 即可在 8 —— 10 年后获得该铺位的完全产权,其间的 40% 按揭款由****** 商城代为支付,投资者无须支付任何费用,期间也不享受固定回报。(四) 、十年回购确保投资利益在十年之内,对于铺位的产权,投资者有自用、转让、抵押等权利。为了确保投资者的利益, 在不愿自己经营、转让的时候, 投资者有权利退回铺位, ****** 商城管理公司有回购义务, 但管理公司要扣除投资者已经经营的年限的费用。值得注意的是, 该种方式有一定风险。当然, 10 年后, 投资者的资金利息已经是一笔不菲的数目, 同时回购的价值已经不会太高, 故风险也不会太大。第三部分项目营销推广业务策略一、营销阶段划分****** 商城(一期)的整个销售过程可以划分为五个阶段,即: 第一阶段:销售准备期( 2004 年 3月—— 2004 年 5月 1 日) 第二阶段:内部认购期( 2004 年 5月 1日——预售证办妥之日) 第三阶段:强势推广期(预售证办妥之日—— 2004 年 8 月中旬) 第四阶段:调节休整期( 2004 年 8 月中旬—— 2004 年 9月 1 日) 第五阶段:尾盘销售期( 2004 年 9月 1日—— 2004 年 11月 1 日) 注: 在上面的各阶段中, 第四、第五阶段分别是二期的第一、第二阶段。二、各阶段业务策略一览(一) 、销售准备期 1 、现场清理美化,搭建风格新颖清新的售楼处(利用现有招商中心改建); 2 、合约书、预约单及各种表格制作完成; 3 、培训资料编制完成; 4 、价格表制作完成; 5 、人员培训完成; 6 、品牌推广广告; 7 、销售人员到岗。销售准备期需要注意的事项: 1 、对预约客户中有希望的做 DS (直接拜访); 2 、现场业务销售方向、方式若有不顺畅要及时更正; 3 、不定期举行与企划部门之间的动脑会议,对来人、来电及区域记录表予以分析后,决定是否修正企划策略; 4 、定期由业务主管召开销售人员策划会,振奋士气; 5、有关销售中心常发生的故障或较为客户注意的设施, 如灯光明亮度、空调位置及冷暖度、签约现场的气氛、屋顶防雨措施、效果图是否牢固等均须一一检查、测试; 6 、主控台(接待柜台)位置、高度、广播系统音域范围及功能,主控台、销售区、模型、出入口及过道是否足以使众多客户十分顺畅的通过。(二) 、内部认购期的业务策略 1 、内部认购客户分类; 2 、电话营销; 3 、分析研究客户反映情况; 4 、修正后期战略及经营目标。(三) 、强势推广期业务策略 1、正式公开发售前须吸引和引导有希望的客户来配合强势媒体宣传(另