文档介绍：浅析降低土地出让收入
[摘 要]国有土地使用权出让收入(以下简称土地出讓收入)是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。土地出让收入作为政府性基金的重要组成部分,受市场供求关系和政府相关政策的影响,对实体经济投减少造成的。各级政府决策部门城市发展理念趋于理性和成熟,逐渐找到了城市发展的正确方向。目前土地收入的减少趋势,更有利于国土部城市边界划定试点工作推广,更有利于生态保护红线的划定。
二是,土地出让收入锐减可倒逼地方政府职能转型,真正把行政之手从社会配置资源中缩回来,加快简政放权步伐,摆正政府与企业关系,把主要精力用来制定确保市场经济健康运行的各种监管规则上,积极扶持实体经济发展,为企业排忧解难。唯有如此,企业才能焕发生机活力,经济才能走出低谷,地方财政才能跳出土地财政怪圈。
三是,会促使地方政府厉行节约,把每分钱都用在“刀刃上”,集中财力办大事,防止再像过去那样大手大脚造成资金浪费现象。
当然,土地出让收入减少也不可避免地带来一定负面影响:加大地方财政保民生支出增长压力、影响城市公共基础设施建设水平提高和地方政府债务风险化解等等。同时,新增土地供应减少,土地价格也会越来越高,会造成一定时期房价更加坚挺,会给城市普通民众购房租房支出增加压力。这些问题,只要对现有财税体制进行改革及盘活城市现有商品房存量、加快保障房建设等措施,就会得到妥善解决。
3 高额土地出让收入的因素构成
土地出让收入主要取决于市场供求因素,另一推手则是土地取得成本和计提专项资金成本。土地取得成本包括兑现征地拆迁补偿费、土地审批环节上缴省州的相关税费,如失地农民保障金、耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费、坝区耕地质量补偿费、耕地占用税等,土地取得成本项目逐年增多,。这些税费的叠加,推高了土地取得成本;另外中央、省、州从土地出让收入中计提的专项资金项目逐年增加,比例逐年提高。2004年以来,国家先后出台了一系列政策,从土地出让收入中共计提(安排)了11项专项资金,分别是国有土地收益基金、农业土地开发资金、地灾防治专项资金、铁路高速公路建设资金、失地农民养老保障风险准备金、农田水利建设资金、水利建设专项资金、教育资金、保障性安居工程资金、廉租住房保障金。这些资金的计提助推了保障既得利益前提下的地方政府不得不将土地出让收入提高。
4 降低土地出让收入的相关措施
当前,随着城镇化快速推进以及商品房市场的增长,土地价格不断上涨,企业用地成本明显提高。要解决实体经济用地难题,就要从降低土地取得成本,兼顾降低开发成本,即摊薄初始成本、缩减费用成本、分担开发成本和压低交易成本等方面积极推进改革。
(1)探索弹性出让(租)方式,摊薄初始成本。改变一次性支付的情况,使企业获得土地的成本分摊到企业生命周期之中,不仅有助于降低企业用地初始成本,而且有助于政府调控闲置用地、批而未用土地和低效利用土地的再开发。因此,建议探索更加灵活的弹性出让年期制度,根据产业发展要求和用地单位经营情况确定工业用地使用权出让年限,期限届满时,再根据具体情况延长使用期限。在具体供地方式上,可采取先租后让、长期租赁、弹性出让等方式。
(2)缩减土地出让收入中政府收益部分