文档介绍：-
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第一章 工程概况
建立单位
本工程的开发商为**海联置业**。
工程位置
“江宁路大厦〞工程位于静安区昌平路以南，路以北，江宁路以东万元〕
销售局部
序号
收入名称/年·月
2003年
2004年
小计
1-6
7-12
1-6
7-12
1
裙房销售收入
－
1467
1467
1466
4400
年度小计
1467
2933
4400
租赁局部
序号
收入名称/年
小计
1
酒店式公寓租金收入
997
2
车位租金收入
29
年度小计
1026
第四章 投资估算
投资估算的依据和说明
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本投资估算的测算期为二次开发商接盘日至本案销售完毕日，假定接盘日为2003年4月1日，裙房销售完毕日为2004年12月31日。
本投资估算的编制依据为工程示意图，非竣工图。
本投资估算参照了近年**已建成的同类建筑工程竣工的有关资料。
本投资估算暂不考虑裙房局部的设备安装及屋顶花园的装饰费用。
投资估算
购置本钱
本案的整体转让价格为13000万元，即二次开发商的购置本钱，其中包括土地本钱、建造本钱、一次开发期间的间接费用及原始开发商利润。
二次建造本钱
由于以下原因，产生了二次建造本钱：
本案的原始定位为商办楼，现定位为商住楼，即裙房以上局部为酒店式公寓，所以部格局将有所变动；
改建为住宅工程，将增补公用部位装饰、小区装饰和智能化建立；
本案已空置两年余，局部建材有所损毁或不适应当前的市场要求，须修补或调换。
本案裙房局部外立面装饰未完成。
因定位为酒店式公寓，所以将新增酒店式公寓的装修及配置费用。
这局部建造本钱的具体数额详见表4－1“二次建造本钱明细表〞。
表4－1 二次建造本钱明细表〔注：“指标〞栏的计算基数为总建筑面积－21900平米〕
部位
容
容明细
金额 〔万元〕
指标〔元/平米〕
主 楼 部 分
设计费
部房型及窗体构造变动
10
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建 安 费
公用部位装饰〔电梯厅、大堂墙、地、门套－〕
100
5－10层新砌半砖隔墙
10
墙板面满批腻子粉刷
20
换窗(凿除，新开)
230
105
进户门〔88樘〕及五金
5
楼梯地砖，木扶手，防滑条
5
智能化〔红外报警、楼宇对讲、电视监控、宽带〕
50
卫星电视
10
小区围墙、门头、绿化
20
9
分户门装修配置
2420
1105
小计1
2880
1315
裙房局部
**费
外立面装饰
750
342
小计2
750
342
地下车库
**费
停车管理系统〔人工〕
3
1
小计3
3
1
预备费
不可预见费按上述费用的20％计提
727
332
小计4
727
332
总计
4360
1990
间接费用
管理费用：按“二次开发建造本钱〞的3％计提。
销售费用：按销售收入的2%计提。
财务费用：购置本钱及二次建造本钱总额的20％为自有资金，80％为银行贷款。因租金收入非一次性收入，具体财务费用的金额及发生时机详见表5－1
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“投资回收期计算表〞。
上述费用详见表4－2“间接费用明细表〞。
表4－2 间接费用明细表
费用名称
金额〔万元〕
指标〔元/平米〕
管理费用
131
60
销售费用
329
150
财务费用
见“表5－1〞
见“表5－1〞
总计
460
210
总投资
详见表4－3 “总投资明细表〞。
表4－3 总投资明细表
名称
金额〔万元〕
指标〔元/平米〕
购置本钱
13000
5936
二次建造本钱
4360
1990
间接费用
460
210
总投资
17820
8136
如上表所示，本工程的总投资为17820万元。
第五章 财务效益分析
分析依据及说明
本财务分析根据现行财税制度进展。
本财务分析